1.任泽平五分钟讲明白房地产

7月19日，任泽平应邀出席“探寻2022年房地产发展新机遇”论坛，发表主题演讲任泽平认为，中国经济正在经历从高速增长到高质量增长转变的关键时期，而房地产作为国民经济发展的支柱型产业，同样面临着新的机遇和挑战。

2.任泽平关于房地产

1房地产大开发周期接近尾声从98年房改开始，中国的房地产进入高速发展阶段，易倍体育EMC2000-2020年中国住房市值从23万亿元增加到418万亿元，增长18.2倍，年均增长15.6%经过二十多年的发展，中国房地产的大开发周期已经接近尾声，任泽平认为主要有三个标志：。

3.任泽平房地产周期研究

1、城镇化进程开始放缓任泽平说：“改革开放之初中国的城镇化率17.92%，中国80%多是农民，中国的房地产发展，和城镇人口快速增加是息息相关的大量的人口进城，也带来了强劲的购房需求”“城镇化基本分为两个阶段，第一个阶段，是农村人口变成城镇人口，第二个阶段是都市圈城市群化，中国已经进入第二个阶段了。

4.任泽平回归券商首秀:房地产是中国最坚硬的泡沫

”“现在中国的城镇化率是64%，城镇化的速度客观易倍体育EMC来讲也在放缓”随着城镇化进程接近尾声，房地产发展也将进入新阶段2、人均住房面积和套户比达到很高水平衡量一个房地产市场增长前景的两个重要指标，一个是人均住房面积

5.任泽平房地产短期看政策中期看

，一个是套户比，而这两个指标，中国都已经达到了很高的水平在谈到人均住房面积时，任泽平分享道：“中国人均住房面积已经从改革开放前不足10平米，增长到2020年近35平米，接近发达国家水平”他又分享了套户比：。

6.任泽平最新观点2020年房价的

“一线城市套户比低于1，未来还有一定需求；三四线城市已经超过1.1，再加上17-18年棚改货币化，很多低能级城市，年轻人走了，户均住房甚至可能超过两套”对于大多数三四线城易倍体育EMC市，住房需求已经饱和，任泽平认为。

7.任泽平谈房地产税

未来中国约70%的城市房地产进入存量时代，因为没有新来人口：“东北鹤岗一套房子几万块钱没人要，杭州深圳房子每平米几万抢不到为什么?核心还是人口流入所带来的需求以及购买力”3、总和生育率不断下降任泽平说：“。

8.任泽平说房地产

我们现在的生育率是1.15是什么概念呢?美国是1.9，法国是1.8，德国、英国是1.6-1.7，号称世界上前几年人口老龄化少子化最严重的日本是1.3我们的总生育率偏低”“我们的婴儿潮在62-76年，那时的生育率在6以上。

9.任泽平论房地产

，也就是每对夫妇生六个以上70年代末实行计划生育，生育率开始下跌”“62-76年出生易倍体育EMC的这波人影响了中国的房地产进程中国房地产98年房改以后为什么会有黄金20年，是因为这批人赶上结婚生子要买房为什么最近大户型卖得好，是因为这批人要换房。

10.任泽平鼓吹房地产

”而随着出生人口的下跌，房地产的人口红利也在消失“买房的主力人群是20-50岁，20岁之前没能力买，50岁之后不需要了按照统计显示20-35岁是首次置业购房，35-50岁是改善性购房”2014年以来，置业人群见顶后开始回落，购房需求迎来峰值，这是跟过去20年的最大不同，也是这一轮房地产市场调整更为剧烈的深层次原因。

所有这些因素叠加，造成了中国房地产开始向“存量房”时代转变从长远看，以城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房地产税为易倍体育EMC核心推动二次房改，实现房地产软着陆和长期平稳健康发展对于房地产，从各方面观察来看，现在确实到了政策出手的临界点，主要是。

保交楼和房企重组一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持另一方面，对于还在正常运转的房企包括民营房企可以加大支持力度，能坚持到现在说明管理层基本面还是过硬的。

可以考虑由这些优质房企牵头并购重组整个行业，每个这样的房企配套一个AMC和财团，给予金融工具配套再不出手可能就晚了，就可能错过时间窗口行业内部的并购重组，比外部的要好，专业的人干专业的事，有助于房地产软着陆、行业结构优化、长期平稳健康发展以易倍体育EMC及保交楼老百姓安居乐业。

2未来机会在一二线城市、在都市圈任泽平还对中国房地产未来发展机会做了分析：“中国建了那么多房子，到了今天，房地产还有没有空间?有，中国房地产开发建设的空间在都市圈、城市群人口流入地区”他认为人口向头部地区集中的趋势越来越明显：“中国的人口流入区域，从原来的四六分化、三七分化变为二八分化。

根据泽平宏观和智联招聘的联合研究数据，全国的330多个城市，人口流入的只占20%”任泽平说：“我们研究了世界上几十个国家后发现，人口大迁移是都市圈化、大城市的胜利大家知道，美国在过去上百年，人口源源不断地从中部地区流入到东西海岸都市圈城市群，结果就是广大的中部地区房价长期滞涨，两大海岸线易倍体育EMC房价不断创新高。

”“再来看日本在过去的上百年，人口源源不断的往三大都市圈迁移日本1.3亿人三千六百万在东京都市圈，韩国5000万人中2500万在首尔都市圈”任泽平认为中国也正经历这样一个过程：“人口往长三角、珠三角、京津冀、广东、浙江、江苏、山东这些地方集聚。

中国未来城镇化大约还有十几个百分点的空间，未来的人口流向就是19个城市群，重点就是长三角和珠三角以及区域中心城市”2010-2020年年均常住人口增量前五的省是广东、浙江、江苏、山东、河南，此时期甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江等6省人口萎缩，全部位于北方。

具体来看，2000-2010年粤、浙年均常住人口增量分别为191.0万、85易倍体育EMC.0万人，2010-2020年粤、浙增量分别为216.9万、101.4万人，江苏两个时期分别为56.2万、60.9万人人口往都市圈城市群迁移集聚，带来基础设施投资、产业分工、规模效应、创新创业、住宅投资等机遇。

到2030年，2亿新增城镇人口的约80%将分布在四大都市圈、19个城市群“为什么年轻人愿意来大城市?因为一二线城市拼的是才华和勤奋，回到老家拼的是关系，只有来到了一二线城市，你才能有更公平实现自己梦想的机会。

”任泽平还通过对比东京的人口容量，认为北京和上海的人口增长还有很大空间：“北京是2200万人，上海是2400万人，如果城市规划包括轨道交通、教育、医疗等能够规划的好，这些城市应该正常易倍体育EMC都应该超过三千万人，北京可以再增加800万，这个城市就会变得更有活力。

”任泽平最后总结说：“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融要判断一个地方、一个区域的房地产周期，它影响因素非常多，区位、人口、货币、产业等等但最重要的是什么?在长期是人口一个区域经济繁荣发展的根基还是在人，一个地方如果人口源源不断地流入，不仅房地产繁荣，其他产业也会繁荣。

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