南区1202-0006、1202-0007地块由保利操盘，设计单位为北京天鸿圆方建筑设计。

　　设计单位不同，但两个项目外立面风格还是比较一致的，现代感金属线条+大面积玻璃幕墙。

　　对于平面图，两家设计公司也应该是商量过的，除了楼栋号和楼高，没有多余数字。

　　建筑上大量留白，当下常见的“阳台是否封闭”、“设备平台尺寸过大”等反馈意见，对着这两张平面图很难提出来，因为，根本看不见这些配置。

　　占地2.76公顷，总建面11.1万㎡，其中地上建面7.7万㎡，容积率2.8。

　　1#楼西侧单元18层，层高3米+；东侧两个单元11层，首层架空，这是除了中海萬吉玖序之外，朝阳区第二个有架空层的新盘；

　　4#-7#为11层洋房，层高也在3米以上，符合住建部最新发布的《住宅项目规范》层高要求。

　　这两栋楼南北卧室位置，中间只隔了一个地库入口的车道，单向行驶车道一般在4米左右。

　　为此，设计公司特别标记，7#楼靠近6#楼的东侧墙体为防火墙，不开窗，避免了对视问题。

　　参照旁边室外活动场地200㎡的比例，下沉庭面积在800㎡左右，据说会打造四季花厅+无边界会所空间。

　　东北角1#楼小高层为120㎡四居室，两梯两户；11层洋房为100㎡左右。

　　2#楼两个单元，为155㎡四居；3#楼王栋三个单元，为175㎡顶配面积。这两栋楼都是一梯一户，南向四面宽。

　　虽然平面图上没有多余线条，但放大效果图还能清楚看到南向通面宽阳台，侧边玻璃通透，有转角接侧边设计。

　　项目在东五环，地段上优势不大，但作为朝青板块首个新规项目+保利发展在北京的首个好房子作品，市场关注度不低，产品力上一定会有拿得出手的东西。

　　2、全四居户型，主力建面122㎡/136㎡/155㎡，顶配176㎡，少量89㎡。基本符合上面根据平面图测算出的面积段。

　　4、配置亮点：会所+架空层+全龄社区，物业服务采用 “东方礼遇” 顶级标准。

　　5、营销节奏：预计4月初开放和光煦境售楼处，五一前后取证开盘；利用现房实景加速去化。

　　三间两块地相距1公里左右，同在地铁6号线沿线，其中D区地块靠近黄渠站，距离朝阳路更近一些；南区地块则紧邻朝阳北路，褡裢坡站。

　　周边配套资源基本一致，包括朝阳大悦城、星悦广场、常楹天街等商业项目，民航总医院、朝阳医院（常营院区）等医疗配套。

　　保利和光煦境期房2023年4月开盘，共310套房源，主推88-129㎡三居；2024年9月末，96套现房入市，面积段104-127㎡，期房网签均价8.37万元/㎡；现房网签均价7.56万元/㎡。

　　隔壁的玺悦朝阳（熹悦苑）的开发商北京三嘉泰富置业有限公司，是首农集团旗下三元嘉业的参股子公司。

　　项目于2023年8月2日获得预售许可证，共获批6栋楼、296套房源，同样是大户型为主，面积段99-151㎡三居四居，成交均价8.33万元/㎡。

　　相较于这两个基本售罄的项目，保利金茂三间房地块最大的对手或是西边5公里处的御翠园。

　　这是和记黄埔去年10月底新开的盘，共有3栋高层近400套房源 77套联排别墅，目前网签：86套高层，均价7.8万/㎡；23套别墅，成交价8.3万/㎡。

　　这个价格对三间房地块来说压力很大。御翠园的位置在五环内，接近东四环，姚家园板块，周边城市界面比三间房好太多，但房子本身差点意思，短面宽、长进深，十多年前的老户型。

　　此外，三间房区域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房单价仅4万 ；再往东一点到管庄，柏林爱乐、万象新天的二手房价也已经降到5万出头，对刚需客群非常有吸引人。

　　证券之星估值分析提示大悦城盈利能力较差，未来营收成长性较差。综合基本面各维度看，股价偏高。更多

　　证券之星估值分析提示保利发展盈利能力一般，未来营收成长性一般。综合基本面各维度看，股价合理。更多

　　证券之星估值分析提示金茂服务盈利能力优秀，未来营收成长性优秀。综合基本面各维度看，股价合理。更多

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