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【案情介绍】2016年11月，甲公司在其微信公众号中发布招商信息，打造儿童主题综合服务平台。2016年11月29日，乙公司从甲公司处承租407室房屋经营婴幼儿水育馆，约定租赁期限为“2+3年”。2019年初，因在407室房屋从事0-4岁儿童水域培训，违反国家规定，门头沟区消防支队对甲公司、乙公司作出行政处罚决定。乙公司诉至法院要求解除租赁合同并要求甲公司赔偿装修损失及经营损失等。【裁易倍体育官方网站判结果】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现根据消防部门作出的处罚决定以及《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）的规定可知，甲公司将不能进行儿童活动场所的房屋出租给乙公司，导致乙公司无法实现租赁目的，双方的《房屋租赁合同》客观上已无法继续履行。根据《房屋租赁合同》的约定，甲公司交付的租赁房屋与本合同约定严重不符，导致乙公司无法正常使用的，乙公司有权解除本合同。据此，乙公司于2019年3月4日当庭向甲公司提出解除《房屋租赁合同》，符合合同约定，故法院确认双方的《房屋租赁合同》于2019年3月4日解除。甲公司作为招商企业，明知四层以上不能用于儿童易倍体育官方网站培训，仍然通过微信公众号等平台对四、五层进行儿童青少年培训招商，并将407室房屋出租给乙公司作为儿童培训使用，违反了国家的强制性规定，存在过错。乙公司作为专门从事儿童教育培训的机构，对相关的法律规定及与其行业有关的强制性规定应当知晓，其承租甲公司四层开办婴幼儿水育馆，从事儿童培训项目，违反了国家强制性规定，亦存在过错，故乙公司应当对合同目的不能实现负次要责任。综合考虑双方的过错程度，法院酌情确定甲公司对乙公司的损失承担70%的责任，乙公司对其自身损失承担30%的责任，甲公司按照上述比例赔偿乙公司装修残值损失。关于装修残值的计算年限，根据《房屋租赁合同》关于租赁期限为2+3年，乙公司在2年经营期易倍体育官方网站内可以退租且不扣除保证金，以及乙公司享有续租优先承租权等约定可以确定，双方租赁合同于2年期满后是否终止的选择权在乙公司，只要乙公司愿意继续承租并按合同约定的期限提出申请，甲公司就应当与其签订续租协议。可见，乙公司在签订合同之初具有租赁五年的预期，并按此预期投入资金进行装饰装修，故本案应以五年合同期为标准来计算装修残值。因合同解除后乙公司继续占有使用房屋，故乙公司实际使用并经营的截止日期为装修残值的评估基准日，据此计算装修损失。【法官提示】剩余租赁期限内的装修残值，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合形成附合的装饰装修物在剩余租赁期限内尚存的价值。在判定是否赔偿装修损失时，第一，要明确合易倍体育官方网站同解除的原因，明确合同解除系出租方违约、承租方违约、双方违约，还是因不可归责于双方的原因，以此确定是否赔偿以及赔偿的比例。第二，装饰装修的剩余价值，主要通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。在确定装修残值时，要明确装修残值的计算年限和残值评估基准日期。装修残值的计算年限，要依据租赁期限来确定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。对于装修残值的评估基准日期，应考虑合同的履行状况，主要基于承租方对租赁物实际使用的期限确定。
承租方租赁房屋用于商业经营，无论从事餐馆、酒店或超市经易倍体育官方网站营，均会依据经营所需对租赁房屋进行装饰装修，部分属于与房屋形成附合的装饰装修，俗称带不走的装修，部分属于可以移动的装修。租赁合同解除时，承租方均会向出租方主张装饰装修损失，出租方则辩称其并不知道承租方的装修事宜，且对租赁房屋进行装修系承租方应当自行负担的经营成本，与出租方无关。如果承租方装修未经出租方同意的，则由承租方自行负担装修费用；如租赁合同明确约定了装饰装修事宜，则按照合同约定处理；但如果合同没有明确约定，且租赁合同是非正常解除的，那么就需要按照双方对于合同解除有无过错来确定装饰装修的归属及补偿。来源：北京法院网
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李宏泉 南京大学MBA，拥有法律职业资格、注册会计师、税务师、国际商务师、专利代理师、导游资格，曾获全国消协组织第二届投诉调解技能大赛一等奖和江苏省机关第四届“万人学法”竞赛一等奖。目前在扬州市广陵区市场监督管理局（知识产权局）工作，同时为扬州市广易倍体育官方网站陵区人民法院人民陪审员。
李宏泉具有丰富的企业工作经验，服务过世界500强外企、国内著名企业集团和A股上市公司。精通企业内控与风险管理、知识产权、财税实务、国际贸易。还在机关工作多年，熟悉市场监管法律法规。擅长为企事业单位和个人维权，常年提供咨询、培训服务。
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