房地产，又称不动产，通常是指土地以及固着在土地上的房屋或人工建筑物及其附带的各种权益，包括所有权、支配权、使用权和收益权等。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分，主要包括：为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的花园、假山；为提高建造物的使用功能而安装在建筑物上水、暖、电、卫生、通风、电梯、通信、消防等设备。它们往往可以被看作是土地或建筑物的构成部分。因此，房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。

　　房地产的物质形态特征是，房产与地产是结合在一起的（除道路交通、城市环保、公墓、公园、广场等一些特殊用地外）。房屋是建筑在土地上，不能脱离土地独立存在的；地产是可以单独存在的，可以是待开发土地或开发前期土地，也可以是将来建造建筑物的配套用地。

　　房地产的价值形态特征是房价与地价。房产价值与地产价值在理论上可以单独存在，然而在建筑物建成后，同房产与地产结合为一体，房价与地价往往会合二为一，其房产价值和地产价值综合为房价，地价隐含于房价之中。

　　所以，房产与地产因其互相联系、互相涵盖的整体性特质而形成了房地产的概念。

　　在市场经济的条件下，房地产具有明显的商品属性。房地产是一种特殊的商品，这是由其本身的特殊性所决定的，这种特殊性体现在六个方面：（1）空间上的固定性，即不可移动性。（2）生产与使用的长期性、建造周期长，使用时间久远。（3）高额的投资性。（4）保值增值的稳定性。（5）社会生活的影响性。（6）受政府宏观经济政策限制导向的从属性。

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