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按照工工作的时间间顺序和工工作内容,我我们可将开开发项目的的具体实施施阶段分为为三个有序序
因因为合同形形式的选择择决定了承承包商的人人员构成和和所承担的的风险,而而项目管理理的成功与与否直接关关系到发展展商开发投投资总体收收益目标的的实现。
按按照现行的的建筑工程程监理的有有关规定,发发展商首先先应与其委委托的监理理单位商讨讨把你的方方式和承包包合同的形形式后才能能进行招标标工作。
招招标投标是是一种生产产交易行为为,是商品品经济发展展到一定阶阶段的产物物。房地产产开发项目目的招投标标则是指房房地产发展展商设定“开发项目目建设”这一标的的,招请若若干个建设设单位进行行秘密报价价竞争,由由发展商从从中选择优优胜者,并并与之达成成协议,签签订合同,按按合同实施施。
发展商商通过招标标方式发包包工程,其其目的在于于选择“适当”的承建单单位。因而而发展商在在招标时必必须考虑投投标单位的的技术实力力、经济实实力、管理理经验、效效率的高低低、价格是是否合理、信信誉是否良良好。对于于众多的投投标者,发发展商只能能按照一定定标准,例例如技术先先进、质量量最佳、工工期最短、造造价最低等等方面选择择中标者,再再把建设工工程发包给给他。
为了了真正选择择资质优良良的单位承承包建设项项目,发展展商在招标标之前应制制定统一的的招标文件件,以确定定统一条件件,保证投投标者能够够在平等的的基础上竞竞争。这些些招标文件件包括设计计图纸、工程程数量、技技术规范要要求、合同同条件等。所所有参加投投标的承包包商都在同同一限制条条件下公平平竞争,都都按照规定定的招标文文件投标,以以便发展商商进行对
最后需需要说明的的是,招标标投标是发发展商与承承建单位双双方的事,双双方必须坚坚持自愿、公公平、等价价、有偿的的原则,诚诚实守信,讲讲求职业道道德。双方方行为不仅仅受到法律律制约,同同时还受到到法律保护护。
在项目目建设阶段段,除了工工程施工可可以通过招招标发包外外,其他内内容如项目目设计、设设备供应均均可通过招招标发包,甚甚至可以通通过招标由由资质较好好的单位总总承包,亦亦即所谓“交钥匙工工程”。
在在国际市场场上,招标标方式基本本上可以分分为两种,即即公开招标标和限制性性招标。在在我国则
存存在三种形形式,即公公开招标、邀邀请招标和和议标三种种方式。发发展商可依依开发项目目的建设规规模
税复杂杂程度选择择其中某种种方式。在在市场经济济的条件下下,发展商商一般采用用公开招标标和邀请招招
标方式。个个别较为特特殊的建设设项目可采采用议标方方式发包,但但应在招标标申请书中中写明理由由,
并经招招标投标管管理部门批批准后方可可采用。对对此,19998年建建设部颁布布了《关于于进一步加加强工
。公开开招标是指指发展商本本身或其委委托招标单单位,通过过海报、报报刊、广播播、电视等等手段,在在一定范围围内(如全全市、全国国,大项目目甚至可在在全世界)公公开发布招招标公告,或或直接将招招标通告寄寄给具有投投标潜力的的某些公司司,以招揽揽具备相应应条件而又又愿意参加加的如单位位前来投标标。
公开招招标使发展展商有较大大的选择范范围,发展展商可以在在众多的投投标单位之之间选择报报价合理、工工期短、信信誉良好的的承包商,同同他达成承承包合同,将将工程委托托他负责完完成。这种种公开竞争争的方式会会促使承包包商努力提提高开发项项目的建设设质量,缩缩短工期并并降低成本本造价。
公公开招标通通常适用于于工程项目目规模较大大、建设周周期较长、技技术复杂的的开发项目目建设。此此时发展商商不易掌握握确定的造造价和控制制工期,因因而可以通通过公开招招标方式,
发展商在公开招标时,应在招标文件中规定开标日期、时间和地点,并在评标委员会和投标人在场的情况下当众开标。开标后,各投标人的报价和投标文件的有效性均应公布,并由发展商或委托招标单位负责人在承包商的每份标书上的报价总表上签字,从此时到授标前任何人不得修改报价。
公开招标应遵循规定的程序,这个程序将在下文详细叙述。发展商的评标准则应当公允合理。在评标期间,发展商与评标组织可以要求投标人回答或澄清某些含糊不清的问题,但不能要求投标者调整报价。发展商若希望调整价格,只能在评选出中标者后,在议标和签订合同时,通过双方协商,适当调整最后的合同价。
按常规,发展商公开招标项目应投标给最低报价者,除非该最低报价者的标价是不合理的或根本无法实现的。
总之,公开招标是目前建筑市场所通行应大力推行的招投标方式。发展商应尽量采用该方式发包开发项目的建设任务。
需要说明的是,公开招标过程需要经历相当长的一段时间。因为发展商审查投标者资格及其标书的工作量比较大,招标支出费用较多。这些缺点可由“邀请招标”方式来弥补。
。邀请招标也称选择性招标,是由发展商或其委托的招标单位向所信任的,具有相应资格的建设单位发送招标通知书或招标邀请函,要求其参加开发项目建设投标竞争的一种发包方式。邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的单位通常在5至10个之间。
发展商或其委托招标单位可以在自己熟悉的承包商之间进行选择,或者先公开发布通知,邀请承包商报名,经过资格预审后再选定邀请对象。
采用邀请招标方式,由于被邀请参加竞争的投标单位有限,发展商不仅可以节省招标费用,而且可以提高招投标工作的效率,节省时间。但是这种招标方式限制了竞争范围,把许多可能的竞争者排除在外,这样也就缩小了发展商的选择余地。
邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊,要求有专门经验的技术人员和专用技术,只有少数承包商能够胜任的建设项目。或者是公开招标的结果未产生出中标单位,以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。
一般的房地产开发项目都不是上述类型的工程,所以发展商较少采用“邀请招标”方式。
。议标也是非公开招标方式的一种。议标是由招标单位或投标单位的有关上级主管部门,向招标单位(即发展商)推荐或指定投标单位。议标方式适用于少数保密性较强的工程项目。在房地产开发中很少出现这种情况。若发展商是国有企业,则可能会存在上级主管部门推荐或指定投标单位的可能;若发展商是合资或独资企业,则无上述可能性。因而议标方式在房地产开发项目发包中是很少用到的,是政府严格限制使用的方式,只限于涉及专利权保、只有少量潜在投标者、公开或邀请招标无人报名,或有特殊要求的少量工程。一般房地产工程不属此类。
当发展商采用招标方式发包工程时,需要组织一个招标机构,负责招标过程中的决策活动与日常事务工作的处理。
,即决定建设项目全过程统包还是分阶段发包,或者单项工程发包、分部工程发包、专业工程发包。
,即确定是以总价合同、单价合同或成本加酬金合同,以及是以全部包工包料,还是部分包工包料、专业工程发包等方式来发包工程。一般而言,发展商通常是选择全部包工包料的总价合同方式。但对某些高档物业,例如星级宾馆、高级公寓,其装饰材料、电梯及其他高档设备一般是发展商自行采购。此时,包工包料是不完全的,发展商可在签订合同时与承包商商议具体承包条款。
招标中的日常事务工作主要包括下列内容:①发布招标通告或邀请招标函;③编制和发送招标文件;③编制标底;④审查投标者资格;⑤组织勘察现场和解答投标单位提出的问题;③接受并妥善保管投标单位的标函,负责为其保密;①开标,审核标书并组织评标;③谈判签订协议或合同。
招标机构的人员组成,通常是由发展商或其授权代表,发展商委托的专业咨询机构的专业技术人员(现在一般是委托监理单位的人员),助理人员(即决策和专业技术人员的助手,包括秘书,资料档案管理人员,计算和绘图人员)组成。
。招标申请书包括以下主要内容:项目名称、情况、概算;建设单位负责组织招标人员的姓名、年龄、业务简历、职务和职称;资金来源落实情况;图纸、场地等情况是否具备招标条件。
工程招标文件一般包括项目名称、地址,工程内容、建设工期和现在基本条件,工程款项支付方式,技术质量要求,实物工程量清单,物资供应方式,投标起止日期、地点、合同主要条款等。招标文件由招标单位或委托咨询机构代编。一经发出,除另有规定外,一般不
得变更。标底主要包括造价、工期和三材指标。目前标底的计价主要有三种计算方式:即以施工预算为基础的造价包干以平方米单位为基本的造价包干和以概算为基础的造价包干。标底编制后并送政府主管招标投标的部门或委托单位审查批准后封存,严加保密,一件招标工程只能编制一个标底。
5,审查投标单位的资格。主要指招标单位要对申请参加投标的单位进行资格审查,
其中包括企业等级、曾承担过的工程范围和社会信誉等。对符合条件的企业,正式发出招
7投标单位在提交投标书的同时,必须提交由其开户银行出具的投标保证金证明
书。投标单位中标后,如果拒绝承担中标的工程任务,招标单位有权向为其出具保函的单
业的报价及其他主要内容,各单位标书全部宣布之后,由招标单位及公证部门当场检验标
书,如果发现有的单位标书不符合招标规定时,可以动员投标单位撤回标书或宣布无效。
定。确定中标的主要依据是价格合理(在标底上下5%左右幅度),能保证质量和工期,经
济效益好,社会信誉高等。为保证招标的公证性,可以招标单位为主,邀请有关部门及专家
组成评标委员会(5人以上单数,专家不得少于2/3,且政府主管部门的人员不介/、)进行
评标、决标、确定中标单位。如果决标结果,有损于国家利益时,政府主管招标投标的部门
通知书。中标单位在接到通知后的一个月内,同招标单位共同签订承包合同。合同的主要
内容必须与中标的标书内容一致,把工程造价、质量条件、违约责任等合同条款确定下来。
如果发包、承包双方对合同条款有争议,应由地方主管部门仲裁。招标单位或中标单位在
签订合同后撕毁,对方有权持履约保证金证明书,向其担保银行索兑保证金。由于违约给
中标者一经产生,则发展商与承包商就进入了商签合同阶段。尽管招标文件已经对合
同文件内容作了明确规定,而且承包商在投标时也表示愿意遵守,但是通常在签订正式合
同之前,发展商和承包商仍需要一个商议阶段。通过商议,发展商可以达到如下目的:
第一,通过评审标书,虽然总体上可以接受被授标的投标单位的报价,但还发现报价
第二,发现标书中某些建议(包括技术或商务上的建议)对发展商是有利而且是可以
接受的。这些建议也许是其他投标单位提出的,但发展商希望中标的承包商也能接受,因
此可以在协商时与承包商讨论这些建议,并确定由于采纳这些建议而导致的价格变动。
第三,讨论某些局部变更,包括设计的局部变更、技术条件的变更。需要特别说明的
是,尽管合同形式和合同条款在招标文件中已有明确规定,但在协商阶段,只要发展商和
作为发展商,详细了解合同形式以及合同条款,对编制招标文件中的合同条件是有利
的,对协商修订合同具体条件也是具有极大帮助的。下面详细说明合同形式与合同条款。
建设合同是发展商(发包方)与承建单位(承包方)为了完成一定的建设工程任务而签
按照不同的划分标准,发展商可采用的发包合同,具体形式也是不同的。按照计价方
式不同,合同形式可分为:固定总价合同、固定单价合同与成本加酬金合同。按照合同所包
括的工程范围以及承包关系不同,合同形式又可分为:总包合同(由总承包商负责组织分包)发展商直接发包的分包合同、独立承包合同。按照是否包料的标准,可划分为:包工包料合同、包工部分包料合同、包工不包料合同。下面逐一说明。
。开发项目的条件不同,往往要求不同类型的合同及包价计算方法。这些计价方法关系到发展商与承包商之间的切身利益,因而往往是双方需要花费很大精力协商的问题。在实际中,通常采用的计价方式有以下几种:
(l)固定总价合同。固定总价合同就是按照商定的总价签订的承包合同。它的特点是以图纸和工程说明书为依据,明确承包内容和计算标价,并一笔包死。在合同执行过程中,除非发展商要求变更原定承包内容或者设计图纸,承包单位一般不得要求变更承包价。
固定总价合同发包方式,对于发展商而言,由于操作较为简单,因而是受欢迎的。对于承包商而言,如果设计图纸和技术说明书相当详细,市场上材料价格稳定,并能据此比较精确地推算造价,则这种承包方式也是可以接受的。但是,如果图纸和说明书不够详细,未知因素较多,或者遇材料突然涨价以及恶劣气候的影响,承包商必须承担应变的风险。为此,承包商会加大木可预见费用来消除这些变动因素带来的风险,从而提高了工程包价,这最终对发展商是不利的。针对这种情况,可行的办法是在固定总价合同中增加一些必要的条款,由发展商分担建设期的部分风险,从而降低承包商的不可预见费用,使总包价下降。这样做对于发展商与建设工程承包商双方都是非常有利的。
①按日计价的增价条款。这种增价条款是指在合同签字日或投标报价日之后的任何价格增长,由发展商对承包商给予补偿。发展商应当对合同签字日,或投标报价日与实施施工安装时的材料、设备和能源成本的差异进行部分或全部补偿。
②重大增价的调整条款。这种增价条款是指材料、设备和能源涨价到某一百分比时,齐发商才给予补偿。也就是说小额风险由承包商承担,而大额风险由双方分担或完全由发展商承担。当然,这个限制百分比应当是由双方协商决定,作为发展商应尽量降低该百分地
③延期增价条款。这种增价条款是指在某一规定时间内的合同价格虽然是固定不变的,但如果超出这一规定时间,则承包商可以得到该延误期间的价格增长和超支费用的补偿。需要特别指出,若上述工期延误是承包商失误造成的,则承包商不但得不到补偿,相反会受到罚款。因而在制定本条款时应写明原拟完工日期,以及误工责任的划分。
以上三种形式的增价条款,发展商应慎重选择。一般情况下,不采用第一种增价条款,因为按照该条款,发展商承担风险过多,而采用“重大增价的调整条款”和“延期增价条款”
③需要说明的是,订立增价条款确实是增加了发展商所承担的风险,但承担风险是有回报的,此时发展商可以要求承包商削减不可预见费用,从而降低总包价。若发展商对工程建设中的不可预见因素把握良好,则订立增价条款是合适的,也是有益的。
(2)固定单价合同。在没有施工详图就需要开工,或虽有施工图而对工程的某些条件尚不完全清楚的情况下,既不能比较精确地计算工程量,又要避免凭运气而使发展商与承包商任何一方承担过大的风险,此时采用固定单价合同是比较合适的。在实际中,按照开发项目的具体情况,开发商可以采用的形式有如下几种:
①按分部分项工程单价承包。即由发展商开列分部分项工程名称和计量单位。例如,挖土方每立方米、混凝土每立方米、钢结构每吨等等,由承包商逐项填报单价;或者由发展商先提出单价,再由承包商认可或提出修订意见后作为报价,经双方磋商后确定承包单价,然后签订合同,最后按实际完成的工程数量,按合同单价结算工程价款。这种方式主要适用于没有施工图、工程量不明即需开工的紧急工程项目。
②按最终产品单价承包。这种方式就是按每平方米住宅、每平方米道路等最终产品的
单价承包,并签订承包合同。其报价方式与按分部分项工程单价承包相同。这种单价合同
方式通常用于采用标准设计的住宅,中小学校舍和通用工业厂房等开发项目。考虑到基础
标高以上部分,基础工程则按分部分项工程单价承包。承包单价可参照预算定额,适当进
行调整后,一次包死,但亦可商定允许随人工费和材料价格指数的变化而调整。具体的调
③按总价决标,按单价结算工程价款。这种单价合同方式适用于设计已达到一定的深
度,能据以估算出分部分项工程数量的近似值,但由于某些情况不完全清楚,在实际工作
中工程量可能出现较大变动的工程。例如,在开发港口码头时,可能因反常的地质条件而
使土石方数量产生较大的变化。为了使承发包双方都能避免由此带来的风险,承包方可以
按估算的工程量和一定的单价提出总报价,发展商以总价和单价作为决标依据,确定中标
者并签订合同。最后,双方即按实际完成的工程数量与合同单价结算工程价款。
不管采用何种形式的单价合同,最后一般还需附有用来对额外工作付款的费率表、日
工价表和施工机具台班费率表等。事先确定这些费率和工价表,可以避免对额外工作或工
单价合同中所用单位既包括人工费、材料费、施工安装费,还包括按一定百分比分摊
的管理费和利润。尽管工程数量的增减是由发展商负责的,并不影响其中的人工费和材料
