一段时期以来，沉寂的房地产市场备受百姓关注。我市房地产市场如何实现逆势起飞，如何实现持续健康稳步回升和高质量发展？从去年年末开始，我市陆续出台了一系列利好政策，为房地产市场止跌回稳，切实保护好购房者利益、不断满足购房者需求打出了一套组合拳。即日起，本报将持续对相关政策进行解读，为广大购房者提供政策参考和服务。

　　2024年12月30日，由营口市住房和城乡建设局、营口市自然资源局、营口市城市管理综合行政执法局联合下发了《营口市关于进一步推动房地产市场健康发展的指导意见》（以下简称《意见》）。《意见》明确，我市对商品房建设实现严控增量、优化存量、提高质量的要求，进一步规范房地产开发行为，强化房地产项目全链条管理，实现选择好企业，建设好房子，提升房屋和土地价值，促进城市建设向高品质、高质量发展的目标。

　　2月初，本报记者走进房地产市场，对相关部门进行专访，并对相关政策予以解读。

　　《意见》在土地供应阶段即优化资源配置，杜绝后期土地纠纷，保证项目顺利开工。在完善土地出让标准方面，《意见》进一步明确，拟出让的新建项目用地必须为“净地”，即：无其他土地使用权人，无经济法律纠纷，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。土地出让前，需完成土地一级开发整理，满足“七通一平”标准，即：道路通、给水通、电通、排水通、热力通、电讯通、燃气通、场地平整，且满足市政、电力、通信等管网承载能力。县（市）区政府、园区管委会或相关土地储备机构函告项目用地已达到“净地”和满足“七通一平”标准的，市土地储备中心公告挂牌出让。

　　记者注意到，《意见》在编制年度住宅用地供应计划时，将按照“以人定房，以房定地”的原则，依据当地住房发展年度计划确定的住房建设需求，科学合理编制当地住宅用地供应计划，推动“人、房、地、钱”联动。按照《辽宁省推进房地产去库存工作方案》要求，充分考虑各县（市）区商品房去化周期，去化周期在18个月—36个月，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，动态确定新出让商品住宅用地面积上限；去化周期超过36个月，停止供地，同时下大力气盘活存量。根据当地建设保障性住房和商品住房的需求，适时调整土地供应量。

　　同时，《意见》提高了参与土地“招拍挂”的开发企业标准。自然资源部门在挂牌出让国有土地使用权时，明确因企业自身原因造成的闲置土地处置责任未履行完毕的房地产开发企业和该企业控股股东参与的其他房地产开发企业不得参与土地竞买，防止土地闲置风险。土地成交后，竞得人在签订成交确认书前须签订不存在上述行为承诺书。如存在上述行为的，成交确认书作废，取消其竞得资格，占土地成交价款20%的定金不予退还，同时承担其他相关经济法律责任。

　　《意见》进一步明确，将对参与竞买人要求、竞买保证金额度等竞买人要求列入土地出让条件中。竞买活动结束之后，由营口市土地储备中心对竞得人进行资格审查。资格审查不合格的，取消其竞得资格，占土地成交价款20%的定金不予退还，同时承担其他相关经济法律责任。

　　另外，竞得人必须在土地出让合同签订后1个月内一次性缴纳全部土地出让价款；鼓励将高品质建筑、产业引入、城市建设风貌等涉及宗地建设品质的要求纳入土地出让条件，并提出违约处置措施，按照“谁提出、谁把关”的原则，由提出部门（或单位）实施监管和验收。验收未通过的，由提出部门（或单位）负责处置。

　　在开展房地产开发项目招商引资的工作中，招商单位在确定政府服务内容的同时，还要进一步明确项目的开发前置条件和监管等内容，包括对拟开发项目的投资额度、投资强度、投资规模、投资方式、税收、社会稳定风险、市场前景等情况进行充分论证，科学研判项目的可行性和可操作性，实现精准招商。项目确定后，严格按照国土空间规划执行，项目实施过程中如无重大原因，不得进行规划调整；如必须调整，应按照规划调整程序进行调整。

　　《意见》在加强规划方案审查工作方面明确，各类管网二级加压泵站、供暖换热装置、供气调压装置以及供电等设施，原则上不能设置在地下，要在地面统筹规划位置。“这样的规划建设标准，让居民入住后续服务更有保障，各种设施维修更为快速、方便。”市住建局副局长许庆宏介绍说。

　　在项目基础设施配套工程审核阶段，《意见》明确，在通过规划审批后，项目开工前，开发企业需要将项目管网配套工程施工图报送至供水、供电、供热、供气等专营公司进行施工图审核，由配套专营公司对施工图出具审核意见后，报审图机构进行审查。

　　另外，房地产项目开发企业在开工前，应按照《营口市城市基础设施配套费征收使用管理办法》（营政发〔2013〕12号）要求，一次性缴纳50%的基础设施配套费，征收单位出具配套费缴费凭证，未缴纳不得开工；预售前应当缴齐剩余50%的基础设施配套费，征收单位出具配套费缴费凭证，未缴纳不得预售。“该项规定的实施，杜绝了因开发企业配套费缴纳不及时，购房群众无法按期入户的问题，从根本上保障了购房者权益。”许庆宏说。

　　《意见》强化对建设规划施工监管，进一步明确，房地产开发企业应按土地出让合同规定的规划方案和规定时限，按期开工建设。对企业自身原因未按照规划设计进行施工的，责令其停止建设；对尚可采取改正措施，可以消除对规划实施影响的，责令开发企业‌限期改正，‌并处以罚款；对于无法采取改正措施消除影响的，‌限期拆除，‌不能拆除的，‌没收实物或者违法收入，‌并处以罚款。‌

　　在对开发企业用地监管方面，对企业自身原因导致土地闲置未开发，满一年未满两年的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；未开发满两年的，市自然资源局相关主管部门应当依法无偿收回土地使用权。

　　同时，《意见》进一步强化了对配套管网工程施工监管。在配套管网施工阶段，开发企业应选择具有相应资质的施工企业进行施工，同时，供水、供电、供热、供气等专营公司应派专业人员对施工现场进行质量监督，并负责查验工程资料，抽检材料质量，对发现的问题及时督促整改。

　　在加强商品房销售资格监管方面，《意见》明确，从2025年1月1日起，凡是办理商品房预售许可证的房地产项目，需通过现场查验确定投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上且楼宇主体封顶后方可办理。鼓励有实力、有能力的开发企业开展现房销售。

　　《意见》进一步明确，开发企业对商品房销售行为负总责，应在售楼现场明显位置公示《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》以及经依法审定的建设工程方案总平面图（规划总平面图）。销售现场的项目位置示意图、绿化效果图、沙盘均应与实际规划一致，不得超前规划、透支预期、过度渲染，有关房地产项目名称、位置、用途、规划布局、绿化景观、道路、停车位设置、周边区域环境、配套设施等内容应当真实准确。

　　同时，我市还加强对预售资金监管账户办理、预售资金支取流程、预售资金监管账户日常管理等进行监管，以保障购房者合法权益不受侵犯。

　　记者在采访中了解到，《意见》明确，在验收阶段，将道路、绿化、管网等市政配套工程纳入工程竣工验收备案一并管理，供水、供电、供气、供热等专营公司应派专业人员参与验收工作。待验收合格后，按照物业管理条例，将管网移交至专营公司进行运营，专营公司必须接收，并承担后续运营、维护和维修等相关责任。不允许将未竣工项目投入使用。对于未验收项目，各专营公司不得提供供水、供电、供气、供暖等服务，属地监管部门要及时将线索移交城市管理执法部门。规划核实要对规划条件和营口市国土空间规划委员会已审定通过的工程规划方案予以实施全面核实。

　　同时，《意见》还对项目交付和物业管理等方面提出指导性意见。在物业管理方面，《意见》明确，根据《营口市物业管理条例》规定，开发企业应当在取得商品房销售许可证前，依法选聘物业服务企业，对新建物业实行前期物业管理。房产项目前期物业服务企业应当通过招标投标的方式选聘，投标人少于三个或者建筑面积不超过三万平方米的，经县（市）区物业主管部门批准，可以采取协议方式选聘。

　　从土地供应到项目交付直至物业管理，《意见》都进行了明晰，主要目标就是要选择好企业，建设好房子，满足市民购房的刚性需求，促进城市建设向高品质、高质量发展，形成与我市经济社会总体水平相适应的房地产发展新格局。