房地产开发的链条主要有拿地、定位、设计、招标、报建、开工、开盘、竣工和交付等九大关键环节。以一层地下室、管桩基础的30F高层住宅（精装）为例，各环节开发时序如下：
拿地：通过收并购或招拍挂等手段获取项目；
定位：明确项目操盘方案及专业管控要点；
设计：主要包括方案设计、报建设计、施工图设计
招标：主要包括土方、基坑、基础、总包、机电、装修及园林等关键施工单位的招标
报建：前期获得开工报建的四证，后期则要获取预售证
开工：项目开始桩基础或基础承台施工；
开盘： 项目实现展示区开放及对外销售；
竣工：项目实现完工并获得竣工备案表。
交付：项目实现对业主的交付，签订收楼确认书
我们讲讲如何拿地。1-拿地流程
做些什易倍体育官方网站么？一般为招拍挂、收并购、合作开发、三旧改造等等。以招拍挂为例，各条线工作如下：投资线组织各专业线看地了解实际情况营销线完成市场调研，给出预测单价；设计线完成强排方案，给出技术指标；投资线组织成本线、财务线完成测算及立项报告上报评审；立项评审后，财务线支付保证金报名。项目做得好不好，看操盘，操盘好不好，先看定位。2-定位流程
做些什么？确定项目的操盘方案、定位方案，日后工作均据此开展1-获取后5天内组织召开操盘启动会，通过头脑风暴判定项目操盘思路；2- 获取后15天内组织召开操盘方案会 ，通过测算手段量化项目经营目标3- 各专业线对操盘方案进行二次深化，项目获取后40天内召开定位决策会设计是在项易倍体育官方网站目定位，操盘方案确定后，伴随开发报建、成本招标、工程施工同步推进的过程，其核心地位不言而喻。不管甲方有经验没经验，地产开发在客观上需要设计管理，根据标准工期应付开发过程中的变局，才能按期推进各条线工作。
3-设计流程
做些什么？1- 方案设计：明确操盘思路后，带领设计核心团队做出符合定位的产品，设计未来将要达到的理想效果。2- 报建图设计：对方案进行加工与深化，使之符合政府报建的要求。3-施工图设计：在方案、报建基础上按工种施工需求完成各专业施工图，满足成本、工艺等要求。不同阶段的设计关注点是不同的。方案设计-关注产品与效益
报建设计-强调指标规范性
施工图设计-关注建造工艺
定位完后，设计与报建是同步易倍体育官方网站的流程。4-报建流程
做些什么？1- 用地规划许可证：项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，签订国土合同后获得。2- 国土证：登记了宗地权属信息的土地权属证书，缴纳全额地价款后获得。3-工程规划许可证：项目规划及产品方案符合城乡规划的法定凭证，单体报建取得批复后获得。4-施工许可证：项目符合施工条件的法定凭证，施工图审查和公开招标完成后获得。设计&4报建-获取修规批复
如何开始？方案设计单位完成修详规提资 做些什么？1-方案设计单位将规划总图、技术指标提资施工图设计单位；2-施工图单位完成五图一书及电子报批文件；3-开发部提供国土证等证照报入；如何结束？获取修建性详细规划设计批复意见书设计&4报建易倍体育官方网站-获取工程规划证
如何开始？30%方案设计完成 做些什么？1-完成户型放大图及单体平立剖面图、2-完成单体报建图及电子报批；3-规划局技术审核通过后需进行批前公示，约10个自然日后即可进行规划证签批。如何结束？取得建设工程规划许可证设计&4报建-获取施工证
如何开始？取得施工图设计文件审查合格书做些什么？总包单位按当地建设主管部门的要求报备相关资料，确保完整性及准确性；资金到位证明，安全文明措施费的缴纳。如何结束？取得建设工程施工许可证讲完设计与报建后，如何招标?要想高效招采，一是用好年度标，提前确定年度标单位，在土地获取后第2天即明确围墙、第三方测量单位等，总包、土方等6大类工程供方在1个月内确易倍体育官方网站定。平常要做好做到位供方库的维护和供方遴选入库，避免业务扩张时候“无兵可用”的窘境。要知道，选不好用不好供方，轻则供方资金链断裂供货不及时，重则会直接涉及安全生产责任，是影响房地产企业生存的大事。
5-招标流程
做些什么？1-提出招标申请，完成供方呈批；2-招标文件编制及审批；3-发标、答疑、技术标评标；4-经济标开标及评标；5-定标呈批。讲完招标后，我们再聊聊开工期间的相关现场工作。6-开工流程
做些什么？开工前，组织现场做好场地接收、三通一平工作；通过办理提前受监获临时施工证，并行办理施工证。开工后，对内做好施工方管理；对外处理好质监站、安监站及城管关系，避免造成不必要停工开工流程-基坑开挖
如何易倍体育官方网站开始？土方开始开挖（项目获取后约3个月）做些什么？关注地质报告完成时间。提前启动招标工作，同步完成施工图深化。边挖土边做支护，二者穿插进行。工期比较：放坡＜垂直＜基坑内支撑如何结束？土方开挖至基坑底设计标高。开工流程-桩基础施工
如何开始？基坑开挖完成1/2，场地移交桩机单位。做些什么？启动招标工作，同步完成施工图深化工作。场地开挖完成约1/2后桩机可进场施工，基础工程完成2/3后，安排施工单位准备检测送审资料。如何结束？基础施工完成并检测完成，达到移交总包条件。开工流程-地下室施工
如何开始？基础检测完成，场地移交总包单位。做些什么？提前安排总包单位临设搭建工作（20天-30天）。施工顺序：承台易倍体育官方网站———底板结构——地下室墙柱结构——顶板结构（一般一层地下室工期30-40天，二层地下室60-70天）如何结束？主体结构施工至正负零。讲完开工后，我们再看看开盘期间的相关现场工作。7-开盘流程
做些什么？工程线要抢出工程预售条件及展示区开发线完成预售证办理；营销与财务线完成签约合同模版制定，根据认筹情况做好定价工作；财务线完成银行监控账户开通；一般而言，预售证获取后3天内进行物价备案。开盘流程-展示区工程准备
如何开始？完成项目定位后，开始做展示区图纸设计做些什么？图纸设计：建筑、装修、园林、幕墙等图纸展示区启动会：以分色图明确分标及分工界面工程招标与施工：监理、总包、装修、园林、门窗幕墙招标及施易倍体育官方网站工联合验收：营销、技术、项目公司多方共同验收如何结束？售楼部、展示区正式开放。开盘流程-展示区营销准备
如何开始？ 完成市场、客户与土地调研报告 做些什么？沙盘、视频制作：沙盘模型及3D视频的制作团队组建：代理、律师行及物业团队的组建开盘调度会：百问百答、认购资料、图纸等前期推广蓄客：广告、推广、拓客、发布会销售培训：外展的销售培训、开盘前培训销售中心、样板房开放及诚意登记如何结束？售楼部、展示区正式开放。开盘流程-工程达到预售进度
如何开始？开始正负零底板施工。做些什么？做好施工方管理（班组工人及材料稳定性）注意处理好外围关系（质监站、安监站及城管），避免造成不必要停工一般首层：10天，标准层：易倍体育官方网站5-6天/层如何结束？主体结构施工至预售条件。开盘流程-预售证报建
如何开始？ 准备预售前的资料入件做些什么？开发线进行预售资料入件，邀请住建局至现场考察现场楼栋进度是否达到要求，如无问题即可发预售证。由财务线完成物价备案和合同备案如何结束？获取预售证，完成物价备案讲完开盘后，我们再谈谈如何完成竣工。8-竣工流程
做些什么？质检验收：完成主体结构、节能、分户验收专项验收：完成电梯验收、人防验收、消防验收、环保验收、防雷验收、永水用电验收、规划验收等专项验收；关键要点有哪些？工程线提前进行分项自检，及早整改！督促总包单位提前准备竣工备案文件，工程线同事提前审核，把好资料质量关。做好同规划局、消防大队易倍体育官方网站等关键政府部门的沟通，重点攻关规划验收和消防验收。我们讲讲如何完成交付。9-交付流程
做些什么？1-工程线同事将场地移交给客服线驻场查验，对于精装项目则安排第三方进行查验 ；2-工程线同事督促施工单位完成整改和消单；3-交付前1个月召开业主开放日；4-针对业主提出的问题，工程线进行二轮整改。房地产开发专业协调
专业线配合协同：从房地产核心开发流程的讲解中我们可发现，九个关键环节里都离不开专业线的配合与协同，九个专业都扮演着不可或缺的角色。大家要善于将经营思维运用到自身专业当中，目标一致、形成合力，紧密围绕公司和项目的效益开展工作。
投资：运用专业投资眼光拿到好地
运营：以总经理视角明易倍体育官方网站确项目经营目标与操盘思路
营销：做好项目与产品定位，实现项目销售目标
设计：围绕经营目标做好产品及展示区规划
开发：协调内外部资源，实现快速报建
成本：以对的成本招到对的单位，过程做好成本管控
工程：通过施工管理、工艺创新等方法保障货量供应
财务：做好资金保障，盘活公司资产，提高公司效益
客服：守住最后底线，提高客户满意度，实现品牌增值
管理是一门实践科学，而房地产开发作为资本密集的行业，并不是大部分公司都有项目练手的机会，而缺乏实践机会，更缺乏积累经验形成流程化管理了。
往往在项目开始的时候缺乏整体谋划， 在推进过程中陷入打乱仗的局面，对关键点失去控制，几个月后爆发的问题，其实早就埋下了祸根。
好的项目需要好的易倍体育官方网站管理。
大家好，我是晖哥，会地产操盘的设计经理。3年高考，5年本科，我坚信你学习设计不是为了加班画图，只需要多花一点时间，看看地产设计管理是怎么回事。
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曾经的我，大学里熬夜，毕业后在设计院苦逼画图，在地产公司跑工地掉到坑里大难不死，开发报建下不来一周无眠。。多年努力，曾管理200万方城市综合体，熟悉购物中心的设计标准，住宅项目获金盘奖”最佳预售楼盘奖“，首开获客4倍爆筹， 地产操盘模版在集团公司推广，帮助老板早开发1个月，多赚1个亿。
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