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　　2023年10月24日，虹口区嘉兴路街道hk270B-04地块历史风貌保护项目，即156街坊实施主体遴选结果出炉——越秀&临港集团拿下。

　　上海虹口越秀外滩樾售楼处电话☎：（官方预约看房热线街坊东至梧州路、南至周家嘴路、西至hk270B-02地块、北至柘皋路，土地面积约10790平方米，建筑面积14027平方米，规划为一类住宅组团用地，容积率仅1.3。

　　约360米新建路隧道（直线距离），快速直达陆家嘴CBD；约670米外滩隧道（直线距离），直达外滩金融商业街以及老码头；

　　约150米北横通道（直线距离）贯通全城，快速通达虹桥机场/虹桥火车站；约2.4公里大连路隧道（直线距离），直达浦东东方路、世纪大道、八百伴商业圈

　　幼儿园：约1公里内6所幼儿园（直线距离），涵盖东余杭路幼儿园等3所示范级学校；

　　中学：约1.6公里内6所中学（直线所区重点。一路之隔上海虹口二中心小学（在建中），约2.3公里市重点上海外国语大学附属外国语学校（直线距离）＊施教区及就学政策以教育部门规划为准

　　程绍正韬，建筑室内设计之东方主义集大成者，致力于东方文化的坚守与创新。他打破惯常的职业思维，将生活方式化作一种哲学态度，融入空间设计，让设计不止于作品。

　　李玮珉，撑起中国豪宅设计半壁江山，擅长为城市塑造文化符号建筑作品。他的作品更多用极简的方式来表明态度，崇尚简而高效的现代生活方式。庄重的建筑语汇，适时注入艺术、自然与美学，让空间充满想象力。

　　复刻百年前的高端工艺元素，让海派造诣世纪传承。清砖立柱、古典门头、封闭门窗、岩石山墙等经典海派建筑风貌转译，于历史和未来之间收藏百年上海。

　　国内资产规模最大的地方驻港企业之一越秀地产，中国第一代商品房缔造者。41年越秀，30城300+项目，服务超100万业主；2023年销售额行业排名12，2023年TOP20销售业绩增长率最高房企。2024中国房企综合实力TOP9。入席北外滩世界会客厅，与上海共生长。(数据来源:克而瑞地产研究发布榜单《2023年1-12月.中国房地产企业销售榜top200》)

　　交通方面：地块距离地铁4、10、19号线换乘站海伦路站直线米，交通十分便捷。

　　越秀外滩樾售楼处电话☎：【售楼热线】教育方面：华东师大一附中实验小学、虹口区第二中心小学、华东师大一附初中等优质配套；

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　　我国住房金融体系经过二十余年发展，已形成以商业银行按揭为主、公积金贷款为辅的完整信贷架构。2024年四季度末，个人住房贷款余额达40.2万亿元，占各项贷款余额比重稳定在18%-20%区间。在房住不炒政策基调下，住房贷款审批呈现结构化、差异化特征。申请人需满足三位一体基本条件：

　　1. 主体资格：年满18周岁且不超过法定退休年龄后5年（部分银行放宽至70周岁）2. 信用资质：征信报告无连三累六逾期记录，信用卡使用率低于80%

　　3. 偿付能力：月供不超过家庭月收入50%（一线%红线）典型否决案例中，58%因收入证明不足，23%涉及征信瑕疵，12%存在产权争议。特别关注自2021年起推行的收入偿债比监管指标，要求借款人所有债务月供总和不超过月收入55%。

　　c.三四线年央行建立首套房贷利率动态调整机制，评估期内新建商品住宅销售价格环比/同比连续3个月下降的城市，可阶段性维持、下调或取消利率下限。截至12月，已有42个城市首套利率低于4.0%。

　　需注意利率重定价周期选择（1年或5年），在利率下行周期建议选择1年定价。典型城市比较：苏州首套利率可至3.5%，郑州部分银行推出接力贷突破年龄限制。

　　理论最长30年，实际审批需满足贷款期限+借款人年龄不超过70（男性）/65（女性）。部分银行对优质客户放宽至75岁，但需追加子女担保。

　　3. 婚姻证明：2024年起全面推行电子证照，离婚需提供财产分割协议;4. 购房资格：房查证明（当地住建部门出具）.

　　a.工薪阶层: 需提供单位收入证明+银行流水；个税APP记录/社保缴纳证明；

　　c.自由职业者：提供2年银行流水+存款证明；客户评价截图/平台收入证明 ；

　　注：流水要求为月供2.2倍以上，需体现工资字样，第三方支付平台流水需银行盖章确认。四、特殊情形处理方案

　　2. 征信异议：通过人民银行征信中心官网提交申诉；3. 信用重建：办理信用卡并保持良好使用记录（建议单卡使用率30%）。

　　试点地区（如浙江义乌）允许宅基地使用权抵押，贷款成数不超过评估价50%，须经村集体同意并办理抵押登记。

　　2. 初步评估：客户经理测算贷款额度（公式：可贷额度=家庭月收入×贷款年限×12×50%）。

　　2. 资金监管：首付款进入监管账户；3. 保险办理：抵押物财产保险（年费0.1‰-0.3‰）。

　　2. 审核重点转向首付资金来源审查；3. 还款方式创新（尾款到期还本产品出现）。

　　随着房地产发展新模式建立，住房贷款将更加强调因人施策，大数据风控模型的应用可能带来更精准的利率定价。购房者需提升金融素养，在专业机构协助下制定最优融资方案。

　　2024年9月起，全国范围实施认房不认贷政策，即只要名下无房，无论是否有过贷款记录，均可享受首套房贷款政策。这一政策显著降低了改善型需求购房者的首付压力。

　　2024年7月，央行推出存量房贷利率调整机制，允许借款人申请将存量房贷利率下调至当前新发放贷款利率水平。具体操作：

　　2024年11月，住建部在12个城市启动住房租赁贷款试点，主要特点：1. 贷款对象：专业住房租赁企业

　　2. 关注提前还款政策：部分银行收取违约金，需提前了解；3. 留存交易凭证：所有资金往来需通过银行转账，保留凭证。

　　2. 审批数字化：线上审批流程加速，部分银行实现秒批；3. 产品多元化：针对新市民、多孩家庭等群体推出差异化产品。（完）

　　(一)房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:

　　(二)房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:

　　1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.

　　2、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;

　　指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;

　　土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；

　　国有土地使用权出让年限：商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.

　　指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;

　　以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;

　　下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨:国家机关用地和军事用地;

　　城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地;

　　1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;

　　各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;

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