，绝不能用看待普通制造业毛利率和净利率的方式去简单评判。在分析上市公司时，必须综合考量房地产真正的，不能只盯着房地产开发最终呈现的毛利率和净利率，因为在这背后，各个杠杆环节、融资环节产生的大量资金成本、财务成本，最终都
一些房地产大佬声称房地产开发是个苦行业，自身毛利率和净利率不高，这话不假，但在整个房地产产业链条中，养活了众多逐利者，这些累加起来的成本极为高昂，最终都被摊入房价，由消费者买单。
所以只有深入了解房地产开发环节中涉及的融资点、加杠杆之处以及资金和财务成本的消耗，才能真正弄清楚买房的钱到底花在了哪些地方。
在竞争激烈的房地产开发进程中，众多房地产开发公司对周转率和开发周期重视程度超乎想象。这可绝非仅仅与房子建设和销售的速度相关，背后有着更为关键的深层原因。
从财务角度来看，加快周转率和合理把控开发周期，直接关联到公司财务状况的优化。快速回笼资金能降低资金成本，减少债务压力，让公司财务报表更加健康。
同时这对资金杠杆的合理运用也起着决定性作用。通过巧妙安排开发节奏，公司可以在有限的自有资金基础上，撬动更多外部资金投入项目。
正因如此，在一家房地产开发公司里，财务老总所扮演的角色往往比负责项目质量管理的人员重要得多。
财务老总掌控着资金运作的命脉，协调各方资源。这里，我们把为房地产各个环节提供融资服务的相关方，统称为资金掮客，从本质上来说，他们就是各个环节的融资渠道，归属于金融范畴，是房地产开发中不可或缺的一环。
房地产开发，源头是土地。土地开发前，看似由政府主导土地整理投资，完成拆迁补偿、实现三通一平甚至七通一平，将土地转为储备后，通过招牌挂出让。
但实际政府并不直接出资前期工作。一些地产公司报表里的土地和基建存货，就是替政府垫付的拆迁款和土地整理资金，用于土地一级开发，资金成本约15% ，因为政府给予的资金成本不高。
完成土地储备，进入出让阶段，也是房地产开发前融环节开端。开发商参与招牌挂缴纳出让金时，前融性资金就已垫资进入。
他们常利用信用土地借钱，再拿地背书。部分上市公司为保土地储备而囤地，表面为项目规划，从资金角度看，囤地超合作期限需缴闲置费。
大公司凭借强大融资渠道，即便囤地资金也不大量沉淀，融资渠道越广，自有资金消耗越低、杠杆越高，在市场越游刃有余。
土地和手续完备后进入开发环节，开发贷银行介入。如今融资渠道多元，非银机构通过信托参与，民间资本涉足，还有明股实债方式，成立项目公司多为实现明股实债。
大开发商有综合融资规划，小开发商融资渠道分散，当地小贷、担保公司资金也会流入，风险较大。大公司还会设财务公司，涉足多领域再融资，上市后还能发债、股票融资，甚至收购非银金融机构或成为银行股东搭建融资渠道。
在销售环节，开发阶段可能就已经开始销售，不过预售制度后来监管趋严。一些实力强大的销售公司，会在前置销售过程中与房地产开发商进行包销合作，提前支付资金，获取更低的价格，这对于房地产开发商来说，是以销售为核心的前置融资回笼资金的过程。
随着房地产中介背后资金渠道的发展，也逐渐参与到新房的承销和包销中。地产公司后来常常将销售业务外包给专业销售公司。
销售公司不仅负责销售，还会通过垫资获取承销或包销权，整栋吃下项目后再散卖，尤其是商业和商住项目，由于利润空间大，销售公司会大力推广，给予销售人员高额提成，所以我们常常看到夸张且卖力的销售行为。
房屋销售完毕后，还有后融资，主要是给居民部门加杠杆。买房需要付首付，一些民间机构会提供融资借贷，如果购房者连首付都没有，也会有办法进行融资。
在房价上涨预期下，老百姓想尽办法加杠杆融资，比如养卡刷信用卡套取房贷首付、通过平台众筹抱团炒房，还有中介提供财务服务、小贷支持等，统称为垫资、配资和过桥。金融机构方面，前置有房贷，监管严格后，出现了先由外部垫资拿房，再通过消费贷、装修贷绕出来的后置融资方式。
金融机构为了加杠杆，会将房贷资产证券化，变成证券性资产 ABS 中的 RMBS（个人住房按揭抵押贷款证券化），这和美国当年次贷危机时的情况类似，不过目前中国的规模有限，主要杠杆来源还是民间渠道和自有资金。
综上所述，房地产行业并非普通的低利润行业，而是高杠杆、高利润的行业。当前对于房地产行业的核心问题，和以往一样，要先降低杠杆率，对各个环节的融资加杠杆行为加以监管和限制，再观察市场表现以及资金的承受能力。
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