7月18日，中银证券601696）发布一篇房地产行业的研究报告，报告指出，单月销售降幅达近两成；投资降幅小幅改善。

　　6月单月全国销售同比降幅近两成。6月全国商品房销售面积1.31亿平，同比下降18.2%，同比降幅较上月扩大了15.2个百分点；销售金额1.33万亿元，同比下降19.2%，同比增速较上月下降了26.1个百分点。其中，住宅单月销售金额、面积同比分别下降19.5%、18.0%，同比增速较上月分别下降了31.7、18.6个百分点。我们认为，6月销售增速大幅下滑的原因有三：1）去年同期基数相对较高；2）6月虽是房企冲刺销售的关键时点，但今年6月房企的推盘量并不高。根据克而瑞，6月30个重点城市新增供应1505万平，供应规模不及今年3、4月，同比也下降了25%，为近5年来同期最低值。3）需求较弱的根本原因仍是居民购房信心和收入预期不足。

　　房价面临一定的下行压力。6月商品房销售均价10176元/平，环比下降10.7%，同比下降1.3%；其中住宅销售均价10529元/平，环比下降11.1%，同比下降1.8%，一方面是因为需求较弱，另一方面是因为受年中销售冲刺压力，部分项目或采取了降价促销等营销手段。

　　从区域来看，东部地区6月单月销售降幅最小，上半年累计销售仍保持正增长。6月东、中、西、东北部销售面积同比增速分别为-9.1%、-21.3%、-30.0%、-30.7%，增速分别较上月下降了13.1、9.1、22.3、37.8个百分点，东部地区仍是单月销售同比降幅相对最小的地区。上半年东部地区累计销售面积同比增长1.4%；销售金额同比增长7.1%，是唯一保持正增长的地区。

　　上半年全国商品房累计销售额同比微增。上半年全国商品房销售面积5.95亿平，同比下降5.3%（前值：-0.9%）；销售金额6.31万亿元，同比增长1.1%（前值：+8.4%）；销售均价10601元/平，同比增长6.8%（前值：+9.4%）。其中，住宅上半年销售金额、面积同比增速分别为3.7%和-2.8%。今年上半年新房成交经历了先升后降的过程，1-4月销售持续改善，5月以来销售动能持续转弱。二季度单季商品房销售面积2.96亿平，销售金额3.25万亿元，同比分别下降8.6%、1.6%，较一季度增速分别下降6.8、5.7个百分点。我们认为，短期内居民购房信心不足的态势难以扭转，后续销售大概率将低位持稳。我们预计2023年全年商品房销售面积同比增速+1.4%，销售金额同比增速+5.4%，销售均价同比增速+3.9%。

　　单月投资同比降幅微幅收窄，但绝对量仍处于2017年以来的同期历史最低位；新开工体量仍处于2008年来同期最低位。6月单月开发投资金额1.28万亿元，同比下降10.3%，降幅虽较上月微幅收窄了0.2个百分点，但从绝对量来看，处于2017年以来同期最低值。从区域来看，以核心城市为主的东部地区单月投资降幅相对最小，仍是房企投资的重点地区。6月东、中、西部投资额同比增速分别为-4.5%、-8.4%、-23.0%。6月新开工面积1.02亿平，同比下降30.3%，降幅较上月扩大了3个百分点，新开工体量为2008年来的同期最低值，房企新开工意愿持续低迷。上半年累计投资5.86万亿元，同比下降7.9%；累计新开工面积4.99亿平，同比下降24.3%。二季度单季投资3.26万亿元，同比下降9.5%，降幅较一季度扩大3.7个百分点；单季新开工2.58亿平，同比下降28.6%，降幅较一季度扩大9.4个百分点。我们预计2023年投资和新开工面积同比增速分别为-2.3%、-5.1%。

　　单月竣工面积同比增速虽有下滑，但增长确定性相对较强。6月竣工面积6078万平，同比增长16.3%，增速较上月下降了8.1个百分点。上半年累计竣工3.39亿平，同比增长19.0%。单月竣工增速虽有下滑，但增幅相对不低。我们认为今年竣工具备一定的确定性，一方面去年的部分工程延期至今年竣工，另一方面，2020年下半年至2021年上半年新开工体量相对较高，按照2-3年的结算期考虑，今年这部分项目或将交付。我们预计2023年竣工面积增速为7%。

　　房企到位资金6月降幅扩大，受销售走弱的影响，房款增速明显下降。6月房企到位资金1.28万亿元，同比下降21.5%（前值：-7.4%）。1）房款6472亿元，同比下降17.4%（前值：+12.1%），其中受销售走弱的影响，定金及预收款同比下降19.4%，较上月同比增速下降了25.4个百分点；个人按揭贷款同比下降12.8%，较上月同比增速下降了38.2个百分点，当前居民购房信心不足，叠加居民对收入和就业不确定性的担忧有所加剧，因此居民加杠杆的动力也相对不足。2）非房款6367亿元，同比减少25.3%（前值：-24.4%）。其中，国内贷款同比下降13.8%，降幅较5月扩大了0.4个百分点。自筹资金降幅29.5%，降幅较5月扩大了0.3个百分点。虽然房企融资环境宽松，但由于房企拿地和新开工意愿也持续低迷，融资需求大幅减少。上半年房企到位资金6.88万亿元，同比下降9.8%。

　　今年1-4月行业销售出现了一波复苏行情，但5、6月转而走弱，由于销售仍存在波动和不确定性，房企并未将前期有限的销售回款用于土地投资与新项目开发上，而是用于项目保交付、偿还债务以及补充自身流动性上，这也体现在了统计局的数据上，新开工与投资持续承压，竣工则保持较快的增长。我们认为当前制约需求和销售的根本原因仍是居民购房信心和收入预期较差，制约新开工和投资意愿的核心原因一方面在于房企资金压力较大，上半年全国土地成交总价同比仍有21%的下降，百强房企拿地金额同比也下降了9%；另一方面是因为当前多数城市的项目动态去化率不佳，房企出于顺周期的考虑，减少拿地和开工，重心在存量货值的去化。当前行业缺乏实质的催化剂，市场仍在期待更有效的政策措施。

　　现阶段建议聚焦行业alpha机会，我们建议关注两条主线）开发类企业中内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司，主要包括主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，在行业见底复苏后的弹性较大：招商蛇口001979）、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份600325）、滨江集团002244）。2）REITs相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方：大悦城000031）、光大嘉宝600622）、中新集团601512）、中国国贸600007）。

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