房地产开发概述在城市化进程的推动下，房地产行业成为了一个重要的经济支柱。

　　本文将就房地产开发的概述进行探讨，包括定义、发展历程、影响因素等方面进行分析。

　　一、定义房地产开发是指将土地进行合理利用，并通过修建建筑物来满足人们居住、办公、购物、娱乐等需求的过程。

　　其核心是在市场需求的基础上，通过科学、合理地利用土地资源，创造具有经济价值和社会效益的建筑物。

　　在传统农耕社会中，人们通过建造简易的住所来满足居住需求，这也可以看作是房地产开发的雏形。

　　随着城市化的进程，人口增长和经济发展的需要，房地产开发逐渐成为一个独立的行业，并且在现代化的城市规划中扮演着关键角色。

　　改革开放以前，房地产开发主要由国家计划经济下的政府机构负责，房屋供应与居民需求不匹配，市场化程度较低。

　　改革开放后，房地产市场逐渐放开，私人开发商逐渐涌现，市场供需逐渐趋于平衡。

　　4. 市场需求居民对于各种类型房产的需求直接影响着房地产开发的方向和规模。

　　居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育等用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合及其它用地50年

　　对不同收入家庭实行不同的住房供应政策： • 最低收入家庭提供廉租房， • 中低收入家庭购买经济适用房， • 对于其他收入家庭实行商品房。

　　• 二是旧城区改造或二次开发，即对已经是 城市土地，但因土地用途的改变、城市规 划的改变以及其他原因，需要拆除原来的 建筑物，并对土地进行重新改造，投入新 的劳动。

　　➢•➢ 房产价产权值束和地：使产占用有价权值、使用权、收益权、处分权 • 地产——立体空间

　　房地产开发房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。

　　房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

　　房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。

　　在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

　　2022年1—6月份，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%。

　　一、基本信息1.1基本介绍房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。

　　因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。

　　简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

　　为了确定城市的规模和发展方向实现城市的经济和社会发展目标，必须合理地制定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。

　　1.2概念房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。

　　所谓房地产开发，是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

　　作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。

　　1.3开发数据2012年（壬辰年），全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%扣除价格因素实际增长14.9%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。

　　01. 房地产开发概述 02. 房地产开发经营策略 03. 房地产开发经营风险与应对 04. 房地产开发经营案例分析

　　投资回报策略： 通过优化投资 组合、提高投 资效率等方式， 实现投资回报 最大化

　　1 住宅地产：包括普通住宅、别墅、公寓等 2 商业地产：包括商场、写字楼、酒店等 3 工业地产：包括工业园区、科技园区、物流园区等 4 文化旅游地产：包括主题公园、旅游度假区、文化创意产业园等 5 养老地产：包括养老社区、养老公寓、养老护理院等 6 特色小镇：包括科技小镇、文化小镇、旅游小镇等

　　5．用途特定 （1）国家机关用地和军事用地； （2）城市基础设施用地和公益事业用地； （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基

　　一般不得转让或出租、抵押。否则需要经过批 准并符合以下全部条件： （1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织 和个人； （2）领有国有土地使用证； （3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权 证明； （4）依法签订土地使用权出让合同，向当地市、 县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、 出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

　　资源等为劳动对象，通过人力加以改造，以达到 为人类所利用的目的的一种生产活动。以土地和 房屋建筑为对象进行的开发，就是房地产开发。

　　房地产开发是指房地产企业按照城乡规划 的要求，对土地开发和房屋建设进行“全 面规划、合理布局、综合开发、配套建 设”，及相应的房地产营销和物业管理， 以取得良好的经济效益、社会效益和环境 效益为目的的综合性生产经营活动，包括 从工程勘察、规划设计、征地拆迁、土地 开发到房屋开发项目建设的全过程。

　　（4）商业、旅游、娱乐用地四十年； （5）综合或者其他用地五十年。 3、土地使用权出让关系的内容通过出让合同

　　4、土地使用权出让关系的法律事实是要式法 律行为。应当签订书面出让合同。

　　房地产业具有如下特点： （1）基础性 （2）关联性、先导性强 （3）高投资，高收益，高风险 （4）地域性 （5）政策性与法律法规影响性

　　二、房地产开发的含义 房地产开发是以房屋和土地为主要内容的综 合开发。房地产开发的主要内容是地产开发 和房产开发。 地产是土地及其包括供水、供热、供电、供 气、排水等地下管线以及地面道路等基础设 施的总称。 房产是定着在土地上的各种房屋，它们具有 各自的使用性质和功能。

　　一、房地产及房地产业 房地产(不动产)Real Estate / Real Property 房地产业： 指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产 开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的 集多种经济活动为一体的综合性产业。

　　房地产业包括土地开发、房屋建设、房屋 维修与管理、土地使用权的有偿转让与出 让、房屋所有权的买卖、房地产租赁、房 地产抵押、房地产中介咨询等行为，以及 对经济活动进行控制和管理的行为。

　　1．位置的固定性或不可移动性 2．耐久性或长期使用性 3．适应性或附加收益性 4．异质性或不一致性 5．弱流动性或较差变现性 6．易受政策影响性 7．对专业管理的依赖性 8．外溢性或相互影响性

　　（一）按开发程度划分 1．生地——可能为房地产开发与经营活动所利用，但不 具有城市基础设施、尚未开发的农地和荒地。 2．毛地——毛地是指具有一定基础设施配套，但地上建 筑物或构筑物需要拆迁而尚未拆迁的城市土地。 3．熟地——熟地是指具有完善的基础设施，具备“三通 一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，能直 接在其上进行房屋建设的土地。（三通一平（通水、通 电、通路、平整土地）、五通一平（通水、通电、通路、 通气、通讯、平整土地）、七通一平（通水、通电、通 路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）） 4．在建工程——已经开始工程建设但尚未竣工投入使用 的建设项目，是房地产开发建设过程中的一种中间形态。 5．建成后物业——通常所说的已通过竣工验收、可投入 正常使用的建筑物及其附属物。

　　房地产业开发概述房地产业是指以土地为基础，通过对土地和房屋的开发和经营，提供给用户居住、办公、商业等各类用途的产业。

　　房地产业经济的发展，不仅直接影响着社会经济的繁荣与发展，也对城市的规划、建设和环境产生着重要影响。

　　一、房地产业的背景与发展历程房地产业的发展源远流长，随着人口的增加和城市化进程的推进，房地产业迎来了快速发展的黄金时期。

　　从最初只有土地交易和房屋建设的简单形式，到后来形成了以房地产开发和资产管理为主的复杂模式，房地产业的发展经历了多个阶段。

　　二、房地产业的主要经营模式1. 房地产开发：房地产开发是指将土地进行规划和设计，并进行房屋建设或改建的过程。

　　通过购买土地开发权，开发商根据市场需求，设计并建造出适用于居住、商业或办公等业态的房地产项目，然后销售或出租给用户。

　　2. 物业管理：物业管理是指房地产项目建成后，对其进行日常运营和维护管理的一系列工作。

　　包括物业服务、设施维护、安全管理、环境卫生等方面，旨在提供良好的居住和工作环境，增加项目的价值和用户的满意度。

　　3. 招商引资：招商引资是指通过各种渠道吸引企业或个人投资房地产项目，以推动房地产业链的完善和发展。

　　通过与各类企业合作，引入商业、教育、医疗等不同业态，提升房地产项目的综合价值和竞争力。

　　三、房地产业的发展趋势与挑战1. 城市化进程加速：随着城市化进程不断推进，人口聚集和城市扩张带动了房地产业的需求。

　　2. 绿色可持续发展：环保意识的提升和政府政策的引导，使得绿色可持续发展成为房地产业的重要方向。

　　建筑节能、资源回收利用等技术逐渐应用于房地产项目，推动行业向生态环保的方向发展。

　　3. 创新科技的应用：新兴科技如人工智能、大数据等逐渐应用于房地产业，提供了更精确的市场预测和经营管理决策支持。

　　同时，数字化和信息化的发展也改变了房地产交易的模式，推动行业更高效运作。

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　　3.了解房地产开发的含义、房地产开发的地位和作用，房地产开发的模式，房地产开发的分类，房地产开发企业的设立与资质等级。

　　房地产又称不动产（英文中常用real estate或real property表示，大多情况下使用real estate一词），包括土地、建筑物及其他地上定着物，是房屋财产与土地财产的总称，是实物、权益和区位的结合。

　　在物质形态上房屋财产总是与土地财产连成一体，房依地建，地为房载，二者不可分离；在经济形态上房地产具有价值，承载着相关的权益。

　　通常所称的物业一般指已建成投入使用的各类房屋建筑物及其附属设备、设施、相关的场地。

　　房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

　　房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

　　房地产开发是追求经济效益、社会效益、环境效益全面实现的过程，这也是房地产开发应当追求的目标。

　　房地产开发是通过多种资源、多种专业知识的组合和再造，为人类提供生产、生活空间、并改善人们赖以生存的居住环境的过程。

　　房地产开发实践中，形成很多的开发模式，但都是在房地产企业发展模式背景下形成的，因此本节谈到的房地产开发模式实质上是结合房地产企业发展模式来阐述的。

　　混业开发，指开发企业跨行业的相互渗透与互动发展，包括涉足金融业、建筑材料行业、建筑施工及装饰装修行业等。

　　纵向一体化开发，是指开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并举的经营方式。

　　综合项目常见于诸如融居住、商业、旅游、娱乐于一体的主体社区，如一些大型居住区项目，例如深圳的华侨城包含了住宅、商业、酒店、主题公园、社区公园、体育健身、教育设施等多种业态。

　　在专业化开发模式下，开发企业的投资经营活动集中在相对较窄的产品类型范围内，有利于房地产产品开发、经营与管理技术的不断成熟与创新，有利于减少产品转型所带来的成本。

　　开发企业根据对自身资源（包括资金、实力和经营）的评价以及对所处市场的独特

　　协作型开发方式的实质就是开发企业专注于自己最擅长的业务或核心业务，然后购买其他社会化专业机构提供的最擅长业务服务，如市场专业咨询、报建专业代理、工程管理咨询、专业营销策划服务等。

　　定向开发的服务对象是一般是机构客户，开发企业按客户的订购要求开发土地，进行房屋设计、建造和经营，在定向开发模式下，开发商能够较好的规避市场风险。

　　服务性开发只要是指房地产开发商输出项目管理模式与服务，通常可认为是一种“虚拟”开发方式（服务对象是其他开发企业）。

　　根据被开发区域的性质，可将房地产开发分为新区开发和旧城更新改造两种形式。

　　新区开发主要是通过对城市郊区的农地和荒地的改造，使之变成建设用地，并进行一系列的房屋、市政与公用设施等方面的建造和铺设，使之建设成为新的城区。

　　旧城更新改造是对城市建成区一些区域内的建筑和城市基础设施进行功能和形象的再造，这是改变房屋陈旧、交通紧张、设施落后局面，改善人居环境，实现土地利用集约化、提高土地综合效益的重要途径，是激发城市生机与活力的重要手段。

　　根据开发项目的使用功能，可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产、特殊用途房地产等。

　　此外，按开发的规模可分为单项开发和成片开发，在成片开发中往往采用滚动开发的方式进行；按开发的组织机构方式又可以分为合作开发和单独开发等。

　　在传统划分方式上，房地产项目类型主要包括居住房地产项目、商业房地产项目、工业房地产项目、特殊用途房地产项目。

　　（1）商业用房；（2）写字楼：（3）酒店，其中产权式酒店可分为以下几类：①时权酒店②纯产权酒店③养老型酒店④时值度假型酒店；（4）酒店式公寓；（5）主题公园

　　4.特殊用途房地产项目：高尔夫球场、飞机场、汽车加油站、车站、码头等，多属长期投资，市场交易很少，难以采用市场比较法进行估价。

　　4.政府管制性：2006年5月24日，国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（以下简称“《意见》”），明确新建住房结构比例，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下

　　住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　4.有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；

　　房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质（建设部房地产司：房地产开发企业资质核准）。

　　各资质等级的房地产开发企业还必须具备完善的质量保证体系，未发生过重大工程质量事故，商品住宅销售实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。

　　房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。

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