房地产开发房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和地产开发房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和地产开发房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建市建市建设,包括城市新区开发和旧区改建,包括城市新区开发和旧区改建,包括城市新区开发和旧区改建,而从事的土地开发和从事的土地开发和从事的土地开发和房屋建设屋建设屋建设等行为的总称。行为的总称。行为的总称。

　　房地产开发的类型地产开发的类型地产开发的类型地产开发的条件地产开发的条件地产开发的条件

　　房地产开发地产开发地产开发[1]1]1]是指在依法取得国有指在依法取得国有指在依法取得国有土地使用权地使用权地使用权的土地上,土地上,土地上,按照照照城市规划市规划市规划要求进行求进行求进行基础设施础设施础设施、房屋建设的行为。因此,取得国有土地使用权是房地房屋建设的行为。因此,取得国有土地使用权是房地房屋建设的行为。因此,取得国有土地使用权是房地产开发的前提,而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者开发的前提,而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者开发的前提,而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房品房品房屋的开发,的开发,的开发,而是包括是包括是包括土地开发地开发地开发和房屋开发在内的开发经营活动。简言之,房地产开发房屋开发在内的开发经营活动。简言之,房地产开发房屋开发在内的开发经营活动。简言之,房地产开发是指在依法取得指在依法取得指在依法取得国有土地使用权有土地使用权有土地使用权的土地上进行基础设施、土地上进行基础设施、土地上进行基础设施、房屋屋屋建设的行为。设的行为。设的行为。房地产开发与城市规划紧密相关,是地产开发与城市规划紧密相关,是地产开发与城市规划紧密相关,是城市建设市建设市建设规划的有机组成部分。为了划的有机组成部分。为了划的有机组成部分。为了确定城市的定城市的定城市的规模模模和发展方向实现城市的发展方向实现城市的发展方向实现城市的经济济济和社会发展目标,必须合理地社会发展目标,必须合理地社会发展目标,必须合理地制定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。

　　房地产开发是房地产活动中一项重要制度,属于房地产生产、流通、地产开发是房地产活动中一项重要制度,属于房地产生产、流通、地产开发是房地产活动中一项重要制度,属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发,是指在依据《中华人民共和费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发,是指在依据《中华人民共和费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发,是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法市房地产管理法市房地产管理法》,以下简称《城市房地产管理法》,取得国有土地,以下简称《城市房地产管理法》,取得国有土地,以下简称《城市房地产管理法》,取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、用权的土地上进行基础设施、用权的土地上进行基础设施、房屋建设屋建设屋建设的行为。作为行为。作为行为。作为不动产动产动产,与其他商与其他商与其他商品的开发相比,房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的的开发相比,房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的的开发相比,房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点,使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位,经济越点,使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位,经济越点,使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位,经济越达,时代越进步,房地产开发的范围越广,程度越深,内容越丰富。达,时代越进步,房地产开发的范围越广,程度越深,内容越丰富。达,时代越进步,房地产开发的范围越广,程度越深,内容越丰富。

　　房地产开发包括土地开发和房屋开发。地产开发包括土地开发和房屋开发。地产开发包括土地开发和房屋开发。

　　土地开发主要是指房屋建设的前期工作,主要有两种情形,一是新区地开发主要是指房屋建设的前期工作,主要有两种情形,一是新区地开发主要是指房屋建设的前期工作,主要有两种情形,一是新区土地开发,即把农业或者其他非地开发,即把农业或者其他非地开发,即把农业或者其他非城市用地市用地市用地改造为适合工商业、居民住宅、造为适合工商业、居民住宅、造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地,二是旧城区改造或二次开发,即对品房以及其他城市用途的城市用地,二是旧城区改造或二次开发,即对品房以及其他城市用途的城市用地,二是旧城区改造或二次开发,即对已经是经是经是城市土地市土地市土地,但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因,但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因,但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因,

　　需要拆除原来的要拆除原来的要拆除原来的建筑物筑物筑物,并对土地进行重新改造,投入新的劳动。并对土地进行重新改造,投入新的劳动。并对土地进行重新改造,投入新的劳动。

　　就房屋开发而言,一般包括四个层次,第一层次为住宅开发,第二层房屋开发而言,一般包括四个层次,第一层次为住宅开发,第二层房屋开发而言,一般包括四个层次,第一层次为住宅开发,第二层

　　次为生产与经营性建筑物开发,第三层次为生产、生活服务性建筑物的开为生产与经营性建筑物开发,第三层次为生产、生活服务性建筑物的开为生产与经营性建筑物开发,第三层次为生产、生活服务性建筑物的开,第四层次为城市其他基础设施的开发。,第四层次为城市其他基础设施的开发。,第四层次为城市其他基础设施的开发。

　　房地产开发与房地产开发经营是有区别的,房地产开发是指依《地产开发与房地产开发经营是有区别的,房地产开发是指依《地产开发与房地产开发经营是有区别的,房地产开发是指依《中华华华民共和国城市房地产管理法民共和国城市房地产管理法民共和国城市房地产管理法》的规定,在取得国有土地使用权的土地上的规定,在取得国有土地使用权的土地上的规定,在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这是《中华人民共和国城市房地产管理行基础设施、房屋建设的行为。这是《中华人民共和国城市房地产管理行基础设施、房屋建设的行为。这是《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款明确的定义。》第二条第三款明确的定义。》第二条第三款明确的定义。

　　而房地产开发经营是指房地产开发经营是指房地产开发经营是指房地产开发企业地产开发企业地产开发企业在城市规划区内国有土地上进城市规划区内国有土地上进城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让基础设施建设、房屋建设,并转让基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目地产开发项目地产开发项目或者销售、 出租商品者销售、 出租商品者销售、 出租商品房的行为。这是的行为。这是的行为。这是国务院务院务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条明确定义城市房地产开发经营管理条例》第二条明确定义城市房地产开发经营管理条例》第二条明确定义的。。。

　　因此房地产开发和房地产开发经营是有区别的,两者对主体的资质要此房地产开发和房地产开发经营是有区别的,两者对主体的资质要此房地产开发和房地产开发经营是有区别的,两者对主体的资质要求是不同的,前者不一定要求具有房地产开发经营资格,如果有国有土使是不同的,前者不一定要求具有房地产开发经营资格,如果有国有土使是不同的,前者不一定要求具有房地产开发经营资格,如果有国有土使用权的企业自建房。而后者就要求具有房地产开发经营资格。权的企业自建房。而后者就要求具有房地产开发经营资格。权的企业自建房。而后者就要求具有房地产开发经营资格。 最高人民法高人民法高人民法院在《民事案件案由规定》中把合资、合作开发房地产《民事案件案由规定》中把合资、合作开发房地产《民事案件案由规定》中把合资、合作开发房地产合同纠纷同纠纷同纠纷归属于房属于房属于房地产开发经营产开发经营产开发经营合同同同纠纷中,所以纷中,所以纷中,所以合资资资、合作开发作开发作开发经营房地产合同中对主体营房地产合同中对主体营房地产合同中对主体的资格是有要求的,至少要求一方当事人具有房地产开发资格,但实践中资格是有要求的,至少要求一方当事人具有房地产开发资格,但实践中资格是有要求的,至少要求一方当事人具有房地产开发资格,但实践中

　　经营有把具有房屋预租性质的自建房营有把具有房屋预租性质的自建房营有把具有房屋预租性质的自建房(非商品房商品房商品房)合建合同纠纷当作房地产建合同纠纷当作房地产建合同纠纷当作房地产开发经营合同纠纷,而要求自建房合建合同的一方当事人具有房地产开发发经营合同纠纷,而要求自建房合建合同的一方当事人具有房地产开发发经营合同纠纷,而要求自建房合建合同的一方当事人具有房地产开发营资格,就是因为没有把房地产开发与房地产开发经营区别开来。 由于营资格,就是因为没有把房地产开发与房地产开发经营区别开来。 由于营资格,就是因为没有把房地产开发与房地产开发经营区别开来。 由于合资、合作房地产开发经营合同是属于房地产经营性质的资、合作房地产开发经营合同是属于房地产经营性质的资、合作房地产开发经营合同是属于房地产经营性质的合同关系同关系同关系,必然必然必然涉及到转让房地产开发项目或销售、 出租商品房的行为。及到转让房地产开发项目或销售、 出租商品房的行为。及到转让房地产开发项目或销售、 出租商品房的行为。

　　我国房地产国房地产国房地产法律法规律法规律法规对开发经营房地产是有主体资格要求的, 因而合开发经营房地产是有主体资格要求的, 因而合开发经营房地产是有主体资格要求的, 因而合资、合作开发经营房地产合同的当事人一方必须具有房地产开发经营资格,、合作开发经营房地产合同的当事人一方必须具有房地产开发经营资格,、合作开发经营房地产合同的当事人一方必须具有房地产开发经营资格,这是对此类合同的主体资格要求。房地产开发经营涉及到是对此类合同的主体资格要求。房地产开发经营涉及到是对此类合同的主体资格要求。房地产开发经营涉及到国家家家的重要产业,重要产业,重要产业,对国民经济民经济民经济有重要影响, 资金投入量很大,最重要的是涉及到重要影响, 资金投入量很大,最重要的是涉及到重要影响, 资金投入量很大,最重要的是涉及到土地资源地资源地资源的利用,所以国家对房地产开发经营的资格是有严格的要求,不具有房地产用,所以国家对房地产开发经营的资格是有严格的要求,不具有房地产用,所以国家对房地产开发经营的资格是有严格的要求,不具有房地产开发经营资格的企业不能进行房地产开发经营。 《中华人民共和国城市房发经营资格的企业不能进行房地产开发经营。 《中华人民共和国城市房发经营资格的企业不能进行房地产开发经营。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二产管理法》第二十九条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二产管理法》第二十九条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二章就此有特别规定。而自 《中华人民共和国合同法》颁布后,对合同的主就此有特别规定。而自 《中华人民共和国合同法》颁布后,对合同的主就此有特别规定。而自 《中华人民共和国合同法》颁布后,对合同的主体资格要求绝大多数合同没有特别要求,在这一点上,合资、合作开发经资格要求绝大多数合同没有特别要求,在这一点上,合资、合作开发经资格要求绝大多数合同没有特别要求,在这一点上,合资、合作开发经营房地产合同与其它类型合同是有区别的。房地产合同与其它类型合同是有区别的。房地产合同与其它类型合同是有区别的。

　　房地产开发基本原则是指在地产开发基本原则是指在地产开发基本原则是指在城市规划区市规划区市规划区国有土地范围内从事房地产开有土地范围内从事房地产开有土地范围内从事房地产开发并实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则。依据我国法律的规定,并实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则。依据我国法律的规定,并实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则。依据我国法律的规定,

　　我国房地产开发的基本原则主要有,国房地产开发的基本原则主要有,国房地产开发的基本原则主要有,

　　在我国,通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发我国,通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发我国,通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件,房地产开发必须是国有土地。我国另一类型的土地即农村集前提条件,房地产开发必须是国有土地。我国另一类型的土地即农村集前提条件,房地产开发必须是国有土地。我国另一类型的土地即农村集体所有土地不能直接用于房地产开发,集体土地必须经依法征用转为国有所有土地不能直接用于房地产开发,集体土地必须经依法征用转为国有所有土地不能直接用于房地产开发,集体土地必须经依法征用转为国有土地后,才能成为房地产开发用地。地后,才能成为房地产开发用地。地后,才能成为房地产开发用地。

　　城市规划是城市人民政府对建设进行市规划是城市人民政府对建设进行市规划是城市人民政府对建设进行宏观调控观调控观调控和微观管理观管理观管理的重要措重要措重要措施,是城市发展的纲领,也是对城市房地产开发进行合理控制,实现土地,是城市发展的纲领,也是对城市房地产开发进行合理控制,实现土地,是城市发展的纲领,也是对城市房地产开发进行合理控制,实现土地资源合理配置的有效手段。科学制定和执行城市规划,是合理利用城市土源合理配置的有效手段。科学制定和执行城市规划,是合理利用城市土源合理配置的有效手段。科学制定和执行城市规划,是合理利用城市土地,合理安排各项建设,指导城市有序、协调发展的保证。,合理安排各项建设,指导城市有序、协调发展的保证。,合理安排各项建设,指导城市有序、协调发展的保证。

　　经济效益是房地产所产生的济效益是房地产所产生的济效益是房地产所产生的经济利益济利益济利益的大小,是开发企业赖以生存和大小,是开发企业赖以生存和大小,是开发企业赖以生存和

　　发展的必要条件。社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。环境展的必要条件。社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。环境展的必要条件。社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。环境益是指房地产开发对城市益是指房地产开发对城市益是指房地产开发对城市自然环境然环境然环境和人文环境所产生的积极影响。 以上人文环境所产生的积极影响。 以上人文环境所产生的积极影响。 以上三方面是矛盾统一的辩证关系, 既有联系,又有区别,还会产生冲突。这方面是矛盾统一的辩证关系, 既有联系,又有区别,还会产生冲突。这方面是矛盾统一的辩证关系, 既有联系,又有区别,还会产生冲突。这就需要政府站在国家和社会整体利益的高度上,进行综合整合和管理。需要政府站在国家和社会整体利益的高度上,进行综合整合和管理。需要政府站在国家和社会整体利益的高度上,进行综合整合和管理。

　　即综合开发原则。综合开发较之以前的分散建设,具有不可比拟的优综合开发原则。综合开发较之以前的分散建设,具有不可比拟的优综合开发原则。综合开发较之以前的分散建设,具有不可比拟的优性。综合开发有利于实现性。综合开发有利于实现性。综合开发有利于实现城市总体规划市总体规划市总体规划,加快改变城市的面貌,有利于加快改变城市的面貌,有利于加快改变城市的面貌,有利于城市各项建设的协调发展,促进生产,方便生活,有利于缩短建设周期,市各项建设的协调发展,促进生产,方便生活,有利于缩短建设周期,市各项建设的协调发展,促进生产,方便生活,有利于缩短建设周期,提高经济效益和社会效益。高经济效益和社会效益。高经济效益和社会效益。

　　国家产业政策、 国民经济与社会发展计划是指导国民经济相关产业发家产业政策、 国民经济与社会发展计划是指导国民经济相关产业发家产业政策、 国民经济与社会发展计划是指导国民经济相关产业发展的基本原则和总的的基本原则和总的的基本原则和总的战略方针略方针略方针,房地产业地产业地产业作为为为第三产业三产业三产业应受国家产业政策、受国家产业政策、受国家产业政策、国民经济与社会发展计划的制约。民经济与社会发展计划的制约。民经济与社会发展计划的制约。

　　进行房地产开发的单位和个人,首先应取得房地产开发的资格。如果行房地产开发的单位和个人,首先应取得房地产开发的资格。如果行房地产开发的单位和个人,首先应取得房地产开发的资格。如果是房地产开发企业,则应依照《城市房地产管理法》规定的条件设立, 向房地产开发企业,则应依照《城市房地产管理法》规定的条件设立, 向房地产开发企业,则应依照《城市房地产管理法》规定的条件设立, 向工商行政管理商行政管理商行政管理部门申请登记,并取得营业执照。门申请登记,并取得营业执照。门申请登记,并取得营业执照。

　　房地产开发主体必须通过《城市房地产管理法》规定的合法途径地产开发主体必须通过《城市房地产管理法》规定的合法途径地产开发主体必须通过《城市房地产管理法》规定的合法途径(出让让让和划拨划拨划拨) ,取得房地产开发用地使用权。用于房地产开发的土地,必须权属取得房地产开发用地使用权。用于房地产开发的土地,必须权属取得房地产开发用地使用权。用于房地产开发的土地,必须权属清晰,房地产开发主体拥有《晰,房地产开发主体拥有《晰,房地产开发主体拥有《国有土地使用证有土地使用证有土地使用证》 。 。 。

　　《城市房地产管理法》第城市房地产管理法》第城市房地产管理法》第2777条规定, “依法取得的土地使用权,可以规定, “依法取得的土地使用权,可以规定, “依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、照本法和有关法律、照本法和有关法律、行政法规政法规政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营规定,作价入股,合资、合作开发经营规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。 ”地产。 ”地产。 ”

　　以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权地使用权地使用权出让让让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金地使用权出让金地使用权出让金20%0%0%以下的下的下的土地闲置费地闲置费地闲置费,满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。但是, 因是, 因是, 因不可抗力可抗力可抗力,或者政府、政府有关部门的行为,或者动工开发必需或者政府、政府有关部门的行为,或者动工开发必需或者政府、政府有关部门的行为,或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。前期工作造成动工开发迟延的除外。前期工作造成动工开发迟延的除外。

　　为给那些欲进入房地产开发项目的公司对给那些欲进入房地产开发项目的公司对给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产地产地产开发过程有一个初步发过程有一个初步发过程有一个初步的了解了解了解

　　,现将房地产工程项目的行政审批办理现将房地产工程项目的行政审批办理现将房地产工程项目的行政审批办理流程程程简要说明如下。要说明如下。要说明如下。产项目从开始到竣工产项目从开始到竣工产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。致可以分以下三大部分。致可以分以下三大部分。

　　房地产开发公司地产开发公司地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前,房地产开发公司准备工作在报行政机关审批之前,房地产开发公司准备工作在报行政机关审批之前,房地产开发公司办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书作报告书作报告书,应附有详细的附有详细的附有详细的规划设计划设计划设计参数和效果图,并落实足够的开发资数和效果图,并落实足够的开发资数和效果图,并落实足够的开发资金。。。

　　行政审批部分根据我国当前政审批部分根据我国当前政审批部分根据我国当前法律律律、法规规规、规章章章,房地产建设项目的行房地产建设项目的行房地产建设项目的行政许可许可许可程序序序一般共分六个阶段,般共分六个阶段,般共分六个阶段( 1 )选址定点,选址定点,选址定点( 2)规划总图审查及确定规规划总图审查及确定规规划总图审查及确定规划设计条件,设计条件,设计条件( 3)初步设计及初步设计及初步设计及施工图工图工图审查,查,查( 4)规划报建图审查,规划报建图审查,规划报建图审查( 5)施工报施工报施工报

　　建,,( 6)建设工程竣工综合验收备案。建设工程竣工综合验收备案。建设工程竣工综合验收备案。、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项,、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项,、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项,

　　1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。计委审查可行性研究报告和进行项目立项。计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

　　2、 国土资源局进行 国土资源局进行 国土资源局进行土地利用总体规划地利用总体规划地利用总体规划和土地供应方式的审查。土地供应方式的审查。土地供应方式的审查。

　　3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。建委办理投资开发项目建设条件意见书。建委办理投资开发项目建设条件意见书。

　　4、环保保保局办理生产性项目环保意见书,表, 。办理生产性项目环保意见书,表, 。办理生产性项目环保意见书,表, 。

　　5、文化局化局化局、地震局、 园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围地震局、 园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围地震局、 园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。行审查。行审查。

　　6、规划部门办理项目规划部门办理项目规划部门办理项目选址意见书址意见书址意见书。

　　二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项,,,

　　1、人防办进行人防工程建设布局审查。人防办进行人防工程建设布局审查。人防办进行人防工程建设布局审查。

　　2、 国土资源局办理 国土资源局办理 国土资源局办理土地预审地预审地预审。

　　3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、公安消防支队、公安交警支队、教育局、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局利局利局、城管局、城管局、城管局、环保局保局保局、

　　园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。、规划部门对规划总图进行评审,核发《规划部门对规划总图进行评审,核发《规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证设用地规划许可证设用地规划许可证》 。 。 。

　　5、规划部门确定建设工程规划设计条件。规划部门确定建设工程规划设计条件。规划部门确定建设工程规划设计条件。

　　三、初步设计和、初步设计和、初步设计和施工图设计工图设计工图设计审查,此阶段办理以下一般事项,查,此阶段办理以下一般事项,查,此阶段办理以下一般事项, 1、规规规划部门对初步设计的规划要求进行审查。部门对初步设计的规划要求进行审查。部门对初步设计的规划要求进行审查。

　　2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

　　3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。