近日，自然资源部办公厅印发《低效用地再开发试点第二批典型案例》，瑞昌市申报的《九江市瑞昌市江州联合造船厂盘活案例》（类型：通过二级市场盘活低效工业用地）成功入选，成为全国低效用地再开发试点领域的示范案例。本次全国共有18个案例入选，瑞昌市案例凭借资源整合+技术革新+产业链重构的复合模式在众多申报项目中脱颖而出，标志着瑞昌在长江经济带传统工业转型升级领域的探索实践获得国家级认可。

　　此次案例入选是对瑞昌市工作的肯定，更是一种激励。下一步，瑞昌市将继续深化低效用地再开发试点工作，不断总结经验，推广成功模式，向“土地存量”要“发展增量”，为瑞昌经济高质量发展提供更加有力的土地要素保障，打造更多可复制、可推广的“瑞昌经验”。

　　【相关链接】自然资源部办公厅关于印发《低效用地再开发试点第二批典型案例》的函

　　江西江州联合造船有限责任公司（以下简称“原江联造船”）位于九江市瑞昌市黄金乡下巢湖畔，北临长江，用地面积1744.56亩，地上建筑物约19.23万平方米。项目前身为始建于1969年的军工企业国营江州造船厂，是当时国家三线建设的重点项目，土地为一次性划拨取得，用途为工业用地。21世纪初期，在国有企业大规模改制的浪潮推动下，企业于2005年改制重组为江西江州联合造船有限责任公司。企业改制过程中，划拨工业用地随之转为出让工业用地，土地使用权期限至2057年。2012年受船舶市场下行及金融危机等影响，原江联造船逐步陷入经营困境，存在拖欠员工工资、银行贷款、供应商货款以及欠缴员工医社保等问题，企业停产，厂房空置，土地利用低效。

　　为赓续江西省造船血脉，有效盘活该低效工业用地，瑞昌市委、市政府搭建土地盘活利用平台，积极对接市场需求，2018年，瑞昌市市属国有企业瑞联资产管理有限公司通过土地二级市场以2.2亿元的价格整体取得原江联造船土地及地上资产并签署了转让协议，办理国有建设用地使用权转让手续。2023年3月，瑞昌市委、市政府引进天海防务、扬子江船业等上市公司成立了江西省新江洲船舶重工有限责任公司（以下简称“新江洲船舶重工”）。2023年9月，瑞昌市瑞联资产管理有限公司按照规划将大部分建设用地改造提升后出租给新江洲船舶重工用于生产经营，剩余的建设用地使用权分割后由政府收储再出让，用于船舶上下游产业建设。

　　截至2024年9月底，新江洲船舶重工与扬子江金融控股有限公司、阿利塔（上海）国际海运有限公司、荷兰船东公司等企业签订了多项船舶订单，总金额约38亿元，老船厂焕发出新活力，沉睡的低效用地重获新生。

　　为有效盘活该低效工业用地，由瑞昌市委、市政府搭台，建立以政府推动、市属国有企业主导、土地权利人参与的联合开发模式。瑞昌市瑞联资产管理有限公司通过土地二级市场转让整体取得原江联造船国有建设用地使用权，并作为主体推动项目再开发。

　　项目采取国有建设用地使用权整体转让后，以出租与政府收储再出让多路径盘活低效工业用地的改造模式。瑞昌市瑞联资产管理有限公司通过二级市场转让整体取得1744.56亩土地使用权并进行改造提升后，将其中的1382.58亩土地出租给新江洲船舶重工使用，对节余未使用的361.98亩土地进行分割，分割后由政府收储再出让，用于船舶行业上下游产业用地。

　　项目通过土地使用权转让，整治提升后再出租的方式，大大减少了投产周期，减少了新企业的投入成本，提升了土地要素保障效率。新江洲船舶重工2023年9月签署出租合同，2023年11月便开始新船制造，第一艘3490吨化学品船于2024年10月9日顺利吉水，创造了重大项目落地投产的新速度，为企业抢占市场先机提供了保障。

　　瑞昌市委、市政府经过多次磋商、深入洽谈，引进天海防务、扬子江船业等上市公司，成立了新江洲船舶重工。新江洲船舶重工紧紧围绕“造专而精船舶，建特而优船厂”的企业愿景，进行了产业升级，生产智能化、新能源、高附加值船舶。预计新江州船舶重工到2024年底将实现新签订单40亿，年产值3亿元，新增就业1000余人，未来3年内逐步达到年产值过10亿元，年税收1亿元以上。力争打造江西省最大的造船企业，行业内独具特色的高端船舶制造企业。

　　结合新企业落户契机，政府对项目周边环境及沿线村庄基础设施进行了整治提升。政府投资500余万元对厂区北门1.5公里长6米宽进出道路进行了白改黑改造，新修了下巢湖村620米长6米宽进出通道；投资500余万元完成北山村段家山村庄新农村改造。通过系列整治改善了区域人居环境，方便了群众出行，取得了经济和社会效益的双赢。

　　项目前身国营江州造船厂为隶属原第六机械工业部的军工企业，是70年代长江中下游地区重要的船舶生产基地，先后建造了多艘军用、民用船舶，历史悠久、使命辉煌，铸就了敢闯敢拼、精益求精的江州精神。新江洲船舶重工继承了国营江州造船厂的红色军工文化，继承历史、改革创新，让原有厂房设备焕发了新的生机，为全国三线建设项目的再开发提供了经验借鉴。

　　项目通过建设用地使用权整体转让，政企合作妥善解决遗留问题，确保项目用地权属清晰无争议，为再开发夯实基础。2018年瑞昌市瑞联资产管理有限公司通过土地二级市场转让，以2.2亿元的价格整体承接了原江联造船的土地及地上资产，签署了资产转让协议，办理了国有建设用地使用权转让手续，使用权期限保持不变至2057年。瑞昌市委、市政府针对原江联造船面临的工资拖欠、医社保欠缴等难题，采取“全盘统筹、战略重组、互利共赢、专班推进”的处置思路，先后协助原江联造船1300余名职工解决了1.02亿元的医社保拖欠和192名职工再就业等历史遗留问题，保障了各方权益，维护了社会稳定，为引进新项目落户开工奠定了基础。

　　为推进该处低效用地盘活利用，当地自然资源部门依据厂区现状、再开发诉求及周边村庄未来发展空间，依法依规编制了《瑞昌市江州造船厂片区下巢湖村、北山村“多规合一”村庄规划（2021—2035年）》。规划结合老厂区更新改造及落户企业的生产工艺布局，合理确定区域整体空间形态，优化用地功能布局，优先满足企业重整生产及上下游产业发展所需的工业用地，引导项目最大化利用现有厂房。规划合理安排保留的现状其他工业用地，并根据厂区和周边居民实际配套服务需求，增加社区公共服务设施用地。通过科学规划，统筹整合沿线江、湖、山、厂和村庄等要素，实现资源的最优利用。

　　项目积极发挥土地一二级市场的调配作用，采取“出租”“收储后再出让”多种供应方式，充分盘活低效工业用地。根据规划，结合新江洲船舶重工生产及船舶业上下游配套用地需求，在符合规划分割条件，经原用地批准机关和土地出让方同意的前提下，2023年底至2024年初，瑞联资产管理有限公司申请对其1744.56亩土地使用权进行了分割。分割后1382.58亩土地出租给新江洲船舶重工，节余四宗共计361.98亩用地由政府收储。政府充分发挥其产业引导作用，其中44.77亩、49.28亩两宗地拟出让用于船舶产业链产业配套用地，以补足造船进料及配套生产的产业链；158.27亩、109.73亩两宗地分别出让给江西振扬新材料科技有限公司和瑞昌市苏科冶金材料有限公司用于新材料及深加工等项目建设。

　　考虑到船舶业用地需求大，投资周期长、资金投入多的客观因素，瑞联资产管理有限公司将土地和地上资产先出租给新江洲船舶重工使用，让其快速投产，待其生产走向正轨后，再由企业逐年通过公开招拍挂或二级市场转让等方式取得用地。2023年9月，瑞昌市瑞联资产管理有限公司将1382.56亩土地及地上建筑物、船台、舾装码头、生产线等出租给新江洲船舶重工，租期20年，租金两年一交，每六年调整一次。新江洲船舶重工充分利用现状生产要素，快速对资源、资产、人员等进行组合和配置，2023年11月便开始了新船制造。从签署出租合同到投产运营仅用时2个月，大大减少了项目建设周期，提高了企业投产速度。

　　瑞昌市持续深化“放管服”改革，深入推进营商环境优化升级。自然资源部门牵头落实整合“多证合一”“一链办理”“多测合一”“多规合一”和“一张表单”等审批措施，极大提高审批效率；同时推行前置服务、贴心服务、专业服务、高效服务、廉洁服务“五项服务”，做到项目介入、政策咨询在前，审批服务前置，高效服务项目建设，让服务有方向、有温度、有质量、有效率。瑞昌市成立了重大项目马上落实办公室（简称“马上办”），秉承“马上就办、办就办好”的工作理念，及时协调解决企业碰到的各种困难，为企业生产生活保驾护航。

　　自开展低效用地再开发试点工作以来，属地两级政府高度重视，先后印发了试点工作实施方案，成立了试点工作领导小组及工作专班，自然资源部门牵头建立了定期调度、联络协调、月报总结、跟踪督导、评估反馈、动态调整6项工作机制，建立了低效用地项目清单，实施台账管理。原江联造船地块纳入低效用地再开发试点项目清单后，瑞昌市成立了以常务副市长为指挥长、自然资源等部门组成的“瑞昌市新江洲船舶重工制造项目推进指挥部”，及时协调解决项目实施过程中的各项问题。自然资源部门抽调专员驻厂专人对接处理再开发中涉及自然资源要素保障的各项工作，确保项目按时推进。

　　九江市人民政府办公室印发了《九江市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）》（九府办发〔2023〕8号）。一是土地二级市场建设。建立“信息发布一达成意向－签订合同－交易监管”的交易流程。交易双方可利用网上交易系统发布和获取市场信息自行协商交易或者委托网上交易系统公开交易，达成一致后签订合同并办理不动产登记手续。二是建设用地使用权转让。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。涉及房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理相关手续。三是建设用地使用权出租。建设用地使用权人作为出租人将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金。

　　基于低效用地再开发中的诉求与难点堵点，九江市人民政府进一步审议通过了《关于支持低效用地再开发的若干政策（试行）》。支持土地分割后转让或收储。在满足原土地使用权人自身需要后节余的土地，符合规划分割条件的，经原用地批准机关和土地出让方同意，原土地使用权人可对节余土地进行分割后通过九江市土地二级市场交易平台进行转让（商品住宅用地除外）或由纳入自然资源部储备机构名录的机构收储（可带地上物）。拟分割宗地涉及公建配套设施建设和使用的，应当明确有关权利和义务。分割土地分别出具规划条件，各项指标合计不得突破原规划条件要求。土地转让价格比标定地价低20%以上的，政府有优先购买权。