1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的。即开发项目已经行政管理机关验收取得初始产权证或验收证明，且开发的项目已全部销售完毕。

　　2. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的。也就是整体将开发的未完工项目转让销售。

　　已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

　　纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

　　房地产开发企业土地增值税清算中的两分法和三分法是指在土地增值税项目清算过程中，将不同类型的房地产列为清算对象的方法。具体如下：

　　是指将普通住宅和其他类型房地产列为清算对象分别计算土地增值税。例如，某房地产开发项目有普通住宅和商业用房，在两分法下，就把普通住宅作为一类，商业用房等其他类型房地产作为另一类来分别核算增值额，计算土地增值税。如果普通住宅增值率未超过20%，还可享受免征土地增值税税收优惠。

　　是指将普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别列为清算对象。比如一个房地产项目包含了普通住宅、别墅（非普通住宅）以及写字楼（其他类型房地产），采用三分法清算时，就需要把这三种类型的房产各自作为独立的清算对象，分别计算其增值额、增值率以及应缴纳的土地增值税。

　　不同的清算方法对企业的税负可能产生不同影响。一般来说，两分法相对简化，可使普通住宅之外的不同类型物业增值额正负数相互抵消，实现整体较低增值率，降低税负。三分法更详细，能准确反映项目成本结构，但可能导致税负相对较高。

　　甲房地产开发公司开发一个综合性项目，包含普通住宅和商业两种产品。2020年12月全部销售完毕，共取得销售收入1.23亿元（不含增值税），其中普通住宅8500万元，商业3800万元。该项目可扣除金额总计为9800万元（不含增值税），其中普通住宅分摊6200万元，商业分摊3600万元。

　　应纳税额：假设适用税率为30%，土地增值税应纳税额=2300×30%+200×30% = 750万元。

　　仍以甲房地产开发公司为例，若该项目包含普通住宅、别墅和商业三种产品。销售收入1.93亿元（不含增值税），其中普通住宅9500万元，别墅7000万元，商业2800万元。可扣除金额总计1.48亿元（不含增值税），其中普通住宅分摊8200万元，别墅分摊3600万元，商业分摊3000万元。

　　其他类型房地产（商业）：增值额=2800 - 3000=-200万元，增值率为负数，无需缴纳土地增值税。

　　通过上述案例可知，两分法将普通住宅之外的不同类型物业归为一类，使不同房源类型的增值额与负增值额相抵消，达到整体较低的增值率，从而减轻土地增值税的负担。而三分法更详细地对不同类型房产分别核算，使税负计算更精准，但可能导致整体税负相对较高。

　　甲房地产开发有限公司2022年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，面积46860平方米。项目分三期开发，可总售建筑面积131200平方米，其中一期已于2023年10月预售，2024年6月竣工验收，并已经销售完毕，同月进行自我内部清算。

　　一期开发商品房业态为非普通住宅和商业用房，一期占地面积15551平方米，可售建筑面积37634平方米，其中非普通住宅可售建筑面积35536平方米，商业用房可售面积2098平方米

　　（3）建安费会计核算75789983.58元，属于一期商业用房的直接成本1103287元

　　（6）开发间接费用会计核算金额13372865.56元，主要用于工程施工工资福利办公费设备折旧费。税务审核认为应属于期间费用的475070元计入了开发间接费用，利息支出1000000元为非金融机构利息

　　（1）取得土地使用权支付的金额先按占地面积分摊一期成本，然后按建筑面积法将一期的土地成本分摊到非普通住宅和商业用房。

　　由于企业计入开发间接费的100万利息支出不符合土地增值税税前扣除规定，不得作为扣除项目金额。

　　根据税法规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额和的10%以内计算扣除

　　一期取得收入386830000，其中非普通住宅355360000，商业用房31470000元，不考虑进项税额抵扣

　　按照税法规定，其他扣除项目按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%扣除

　　当地时间6月9日至10日，中美经贸中方牵头人、国务院副总理何立峰与美方牵头人、美国财政部长贝森特及商务部长卢特尼克、贸易代表格里尔在英国伦敦举行中美经贸磋商机制首次会议。

　　斥资11亿元由五星酒店改成的高端妇产医院开业6年后破产重整！ （每日经济新闻）

　　美媒曝猛料！美政府长期监控马斯克：追踪与他接触的外国人，直到上周，马斯克还是特朗普最亲密的顾问

　　仰望U7 70万价格贵不贵 听众：我想整几辆卖去国外#车星计划 #仰望U7全网独家首测 #还是仰望U7会整活

　　这不，它们又来和人们。6月4日 河南信阳。5月20日，南阳市淅川县，居民在家中后院发现一条长蛇，引起周围群众恐慌。

　　首次披露，退休14年的厅官已落马！退休16年的他曾因孙女“炫富事件”被查处

　　最高人民检察院消息，浙江中烟工业有限责任公司原党组书记、总经理张益山涉嫌受贿一案，由浙江省监察委员会调查终结，移送检察机关审查起诉。

　　女生高考后独自挑着行李离校引热议 其所在中学回应：成绩出来前不想影响到她

　　大皖新闻讯 近日，一位女生高考完独自挑着行李回家的视频受到广泛关注。视频中，一位戴眼镜的女生背着书包、拿着行李，肩膀上扛着木棍挑起两个行李包，步伐坚定，眼神直视前方。网民拍摄视频截图有网民评论称，没有鲜花、没有拥抱，却是无数高考学子的日常。