2021年房地产行业开始进入深度调整，到现在为止已历时四年。虽然全行业都苦不堪言，但是透过这场危机，我们反而更能清晰地识别出是什么，也更能识别哪些只是包装、甚至是谎言，而哪些才是根本的和关键的要素。

　　人们常说“别人恐惧我贪婪，别人贪婪我恐惧”。但正如所有人都陷入贪婪时鲜有人能保持冷静一样，当整个行业陷入悲观时，也很难有人真正做到乐观而理性。

　　当下，我们更希望褪去鼓动与渲染，用一种相对祛魅、冷静的姿态，将我们这段时间的思考与感悟梳理呈现，供大家一同探讨。

　　首先，历经危机考验和沉心静气的真实思考，我们愈发清晰地看到：房地产增量开发行业100%是一个好行业。

　　第一，对单项目而言，其实回本周期特别短，安全边际相当高，不断进入这个行业的资本和企业不会少。

　　第二，从盈利空间看，尽管整体利润率有所下滑，但凭借庞大的项目体量与资金规模，行业的利润额绝对可观。

　　因此，无论是集团性公司将房地产作为反哺主业利润的重要业务布局，还是中小型企业通过“做一成一”获取较高收益，房地产增量开发行业都完全称得上是一个好行业。

　　第一，幸存者偏差模糊了行业全貌。比如有的企业属于“闷声发财”不会声张......

　　我们认为，如果穿透这些悲观情绪的迷雾，剥离周期波动的影响，尊重理解客观规律，再来看待这个行业的话，那它一定还存在着不变的本质与核心价值。

　　其中，“快销” 是根本、是关键，它决定了项目的安全边际；“少投”是提高回报率的重要保证，决定了项目的盈利水平。

　　总体上，只要遵守 “快销+少投”原则，房企操盘一个项目完全可以既保障安全、又实现较高的IRR和极高的自有资金回报率。进一步的，若城市选择合适、周期把握精准、杠杆运用得当，甚至可以实现一年两次及以上的周转。

　　首先，房地产本质上受货币周期左右。正如我们在2025年2月期晨光地产行研《行业、城市及企业都要遵循“美林时钟”》一文中所分析讨论的，货币周期遵循 “美林时钟”轮动规律，“先股后房”。整体上每轮周期的每个阶段大约持续2-3年，但企业不能等周期到了再布局，否则可能错过最佳窗口期。

　　第四，房地产行业还受到政治周期的影响。（见2022年5月期晨光地产行业《政治周期对经济和房地产行业的影响》）

　　一是，周期虽有一定可预测性，但转换时点往往又难以精准预测。而更难预测的其实是人性，这比周期更难以把握，尤其是企业组织，由于存在巨大的意识惯性与内部博弈，难以及时调转车头。正因如此，企业更需要定期主动沉淀一些东西，而非账面上的无效存货！

　　二是，越是大型城市、越是上游城市，周期启动就越早、行情持续时间也越长，周期波动时可以腾挪的区域也更多。

　　三是，在四个周期互相交织的轮动影响下，不同大小规模、不同布局城市的企业，需顺势而为采取差异化策略。

　　三、如果选择以资本投入方式介入房地产，针对的是具体的项目，同时能严守投资纪律、警惕和敬畏周期的话，收益其实是非常大的，一般出现重大经营风险的概率并不大，仍是一个非常好的业务布局方向。

　　四、房地产增量开发行业的规模化经营，必然是一个谨小慎微的过程，是一个反人性的过程，也是一个不断重构制度的过程。

　　针对此，我们此前有做过典型房地产企业的经营哲学与核心制度的相关研究，对各类企业的制度与行为进行了大量分析，欢迎行业伙伴来与我们一起展开讨论。

　　2025年8月期《晨光地产行研》，既有宏观的行业定位思考、行业价值探寻，也有中观的经济指标更新，更有微观的典型城市运营、企业通缩应对、高收益项目复盘！

　　已经有很多的朋友和我们同路共行，相信还会有更多的朋友和我们有共同进步的契机，一起推动行业前行，并一同捕获更大的发展机会！

　　期待和大家一起创造知识流动的乐趣！也期待朋友们的反馈和交流，欢迎联系我们。

　　【以上内容为个人观点，‍仅供参考，不构成投资建议，不代表所在企业观点。】

　　行业调整仍在深入，危机如影随形。伴随危机，我们一直在和企业复盘，也一直在思考和迭代。

　　调整筑底之时，机遇会先于宏观浮出水面。这个时候前行需要信心和勇气，更需要方法论！需要国际对比的视野，需要辨识机会的智慧，也需要对政府施政的理解，更需要自身运营的优化。