【正文】 价格交叉弹性 (7)受外界影响性 （ 地域内项目间的影响和市政设施及政策的变化的影响 ） yyxxxyPPEyyxxxyPPE 3/2/2023 8 第二节 房地产开发 一 、 房地产开发 1． 房地产开发的内涵：广义和狭义解释 广义的房地产开发：按照城市建设总体要求和社会经济发展的需要 ， 选择一定规模的用地 ， 统一有步骤地进行征地动迁 、 土地开发 、 基础设施建设 、 房屋及配套设施的建设和经营管理 ， 是一项综合性经济活动 。 作为物质存在形态的房地产之土地、房屋及固着在土地、房屋上不可分离的部分。 通常所说的房地产开发是指广义的房地产开发概念 。 3/2/2023 11 （ 1） 开发的对象 (客体 )分 土地开发 、 房屋开发和房地产综合开发 ① 土地开发 通常是指改变原有土地的使用方式 ， 提高土地经济效益的经济活动 。 ③ 个体开发 主要是私人住宅建设 ， 以满足家庭的居住需求 ， 在小城镇尤为普遍 。 3/2/2023 16 不足： 旧城区土地开发费用高昂、环境污染严重、流动人口日益增加，城市中高收入家庭呈现出明显的居住郊区化趋势，使得开发商在旧城区建设居民住宅的难度越来越大。 ④ 灵敏性 ⑤ 风险性 ⑥ 周期性 ⑦ 对金融业的依赖性 5． 我国房地产业的发展历程 （ 1） 起步时期 （ 19781979年 ） （ 2） 复苏时期 （ 1979年 1989年 ） （ 3） 膨胀－整顿时期 （ 19901997年 ） （ 4） 繁荣 膨胀 整顿 时期 （ 1998年 ） 3/2/2023 19 6．房地产业的社会经济地位 （ 1）房地产是国民经济的基础性产业 （ 2）房地产是国民经济的先导性产业 （ 3）房地产成为我国国民经济的支柱性 产业 （ 4）房地产与就业 3/2/2023 20 第三节 房地产业的未来市场空间 主要是未来房地产市场的主体住宅市场的发展空间加预测 一 、 中国未来人口增长与城市化状况 在《中国 21世纪人口与发展》中，中国人口与发展的目标是： 3/2/2023 21 二 、 住宅的自然需求 住宅自然需求指考虑到城市化发展和提高居住水平的影响 ， 在扣除自然折旧的情况下 ， 全国城镇需要增加的住宅数量 。 3/2/2023 26 3． 经济分析：主要分析成本和收益 。 3/2/2023 30 五、房地产开发过程中的风险 3/2/2023 31 演讲完毕，谢谢观看！

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