一.房地产开发的涵义：房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建立适应城市社会和经济开展的需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施与空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。

　　1.综合性:〔1〕是房地产开发的内在要求〔2〕开发过程中工作关系的广泛性与项目操作的复杂性〔3〕作为一个根本的物质生产部门，必须与本国、本地区各产业部门的开展相协调，并起到一定的先导作用

　　4.地域性:(1)微观上，受区位或地段影响非常大——选址要慎重;(2)宏观上，投资地区的社会经济特征对项目影响大——认真研究当地市场，制定相应的开发方案

　　5.风险性:(1)投资巨额—筹资风险(2)周期长—竞争风险(3)产品的刚性—受形势和政策影响的风险

　　4.按开发方式划分:(1)定向开发(2)联合开发(3)合作开发(4)单独开发

　　1.多元化开发模式:(1)混业开发.(2)综合项目开发.(3)纵向一体化开发.

　　7施工建立与竣工验收，即将开发过程中所涉与的所有原材料聚集在一个空间和时间上进展建立施工的过程。

　　〔一〕依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地X围内从事房地产开发的原那么

　　〔1〕科学化与##化原那么〔2〕系统性原那么〔3〕经济、社会、生态效益相协调

　　〔1〕.投资时机寻找——房地产开发商根据其在房地产开发领域中积累的经历和对房地产市场的现状和未来的开展前景的分析和预测，广泛寻找可能的投资项目。

　　〔2〕筛选——对初选的项目进展项目的精选，对地块的拟建物业的市场状况和前景等进展研讨——落实到一个地块上。

　　〔3〕初步可行性研究——在时机研究的根底上，进一步对项目建立的可能性与潜在效益进展论证分析。

　　辅助研究——对项目的一个或几个重要的方面进展单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究。

　　项目建议书——是投资前对项目的轮廓性设想，主要从投资建立的必要性方面来分析，同时初步分析投资建立的可行性。

　　〔4〕〔详细〕可行性研究——对市场、选址、建立方案等进展深入研究，经过技术上的先进性、经济上的合理性、建立条件可能性和财务上的盈利行论证后，对工程项目作出投资决策。

　　项目评估——在可行性研究的根底上，对可行性研究报告进展审查、核实研究数据、分析计算是否正确，从管理、经营、技术、财务、环境与社会经济方面对项目进展全面的综合评价，判断项目是否有可行，提出评价意见，写出评估报告

　　能进展较全面的、综合的、专业的调查分析。〔我国不规X，常有公司自己来做〕

　　〔二〕人员：1、注册房地产估价师〔1-2名〕2、造价工程师〔1名〕3、市场调查和分析人员〔1-2名〕4、经济分析专家〔1名〕5、制作人员〔1-2名〕6、社会学、环境学专家〔假设干名〕

　　1.经济建立方针、政策、长远规划.2.项目建议书或其他文件.3.城市规划.4.自然、经济、社会等有关根底资料.5.技术资料.6.国家规定的经济参数和指标.7.备选方案的土地利用条件等.8.开发商委托合同

　　七.(1)住宅市场调查关注的:1市场需求的区位偏好2地区住宅市场的X围和物价

　　(１)按一个标准进展效益分析〔２〕先确定结论，后寻找依据〔３〕认为找世界名家编制报告最权威、可行

　　(１)快专业化与市场培育工作，推进展业规模化与专业化，是提高可行性研究水平、确保其精度、误差控制的根本；(2)从业人员素质，是提高可研水平的根底，是控制可研误差的根本保障；(3可研数据库，是保证可研质量的有效手段

　　1. 封面 2. 摘要 3. 目录 4. 正文 5. 附件 6. 附图 第三章 房地产开发项目的开发准备

　　二. 房地产开发前期规划中需要办理的“一书两 证〞 1. 选址规划意见通知书２ . 设用地规划许可 证３ . 设工程规划许可证

　　五证： 国有土地使用权证〔国土局〕 , 建立用地规 划许可证〔规划局〕 , 建立工程规划许可证〔建立 局〕 , 建立工程施工许可证〔建立局〕 , 预售许可证

　　1 城市总体规划——综合研究和确定城市的性 质、规模和空间开展形态，统筹安排城市建立用地， 合理配置城市各项根底设施，处理好近期与远期建 立的关系，指导城市合理开展的主要依据。

　　2 分区规划——在总体规划的指导下，对城市土 地利用、人口分布、公共设施和根底设施的建立做 出进一步的安排。

　　3 详细规划——以城市总体规划和分区规划为 依据，详细规定建立用地的各项控制指标和规划管 理要求，或直接对建立项目做出具体的安排和规划 设计

　　从某种程度上说，这两者都是城市建立的不同阶 段〔计划与实施〕， 其共同的目的是： 为城市效劳， 创造良好的生活和生产环境，以满足人们需要。

　　3 城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性 四. ( 一〕城市规划与房地产开发不协调表现

　　1 过度开发 2 开发的随意性 3 对公共开发的冷落 ( 二) 城市规划与房地产开发协调措施

　　1 招标出让国有土地使用权：市、 县人民政府土 地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特 定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投 标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

　　2 拍卖出让国有土地使用权—是指出让人发布 拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进展公开竞 价，根据出价结果确定土地使用者的行为

　　3 挂牌出让国有土地使用权—是指出让人发布 挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易 条件在指定的土地交易场所挂牌公布，承受竞买人 的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时 的出价结果确定土地使用者的行为

　　1 申请规划用地 2 申请房屋拆迁许可证 3 核发拆 迁许可证4房屋拆迁公示5签订拆迁安置补偿协议 6 拆除房屋

　　１ . 建立项目批准文件; ２ . 建立用地规划许可证; ３ . 国有土地使用权批准文件; ４ . 拆迁安置方案; ５ . 资金到位的证明; 〔 6〕产权清晰、 无争议的安

　　1、政府统一组织拆迁——政府统一组织或委托有 拆迁资质的单位，对拆迁 X围内的房屋进展统一拆 除， 对被拆迁人统一进展补偿和安置。 ——公用设 施用地

　　2、拆迁人自行拆除——自行进展安置和补偿；— —需要向房地产主管部门申请拆迁许可证

　　3、拆迁人委托拆迁——委托具有房屋拆迁资质的 单位进展拆迁，拆迁人和受托单位应签订合同

　　〔1 〕房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得承 受拆迁委托；〔 2 〕自行拆迁要获得拆迁许可证；

　　〔1 〕货币补偿—指拆迁人和被拆迁之间，根据房 屋区位、 用途、 建筑面积等因素 〔所有权证确认〕， 参照房地产市场评估价格，达成一定数额的货币价 值补偿协议。

　　〔2 〕产权调换—指拆迁人以原地重建或易地新建 的房屋或其他已建成房屋与被拆迁房屋所有人进 展交换；

　　〔3〕产权不明确房屋：拆迁人提出方案并报拆迁 管理部门审核同意；证据保全。

　　①解除租赁合同关系的，或被拆迁人对房屋承租 人安置的，拆迁人对被拆迁人补偿；

　　被拆迁人——被拆迁房屋与其附着物的所有人。 第四章 房地产开发项目的勘察与设计

　　2 、建立工程总承包合同中未有约定，又未经 建立单位认可，承包单位将其承包的局部工程交由 其他单位完成；

　　承包单位承包建立工程后不履行合同约定， 直接将全部工程转包出去或将其承包的全部建立 工程肢解以后以分包的名义分别转包给别人。

　　1 选择场址勘察：对拟选场址的稳定性与适宜性 做出工程地质评价，防止选址不良造成的投资损 失；

　　2 初步勘察：对场地内建筑地段的稳定性做出评 价， 并为确定建筑总平面布置、 主要建筑物地基根 底方案与对不良的地质现象的防治工程方案提供 工程地质资料。

　　3 详细勘察阶段：对建筑物地基做出工程地质评 价， 并为地基根底设计、 地基处理与加固、 不良的 地质现象的防治工程提供地质资料。

　　〔1 〕是否符合设计纲要的根本要求； 〔2 〕是否符合国家有关工程建立的方针、政策； 〔3 〕是否符合现行的建筑设计标准、规 X；

　　〔1〕初步设计阶段：技术方案是否符合总体方案 的要求，是否到达项目决策阶段确定的质量标准。

　　〔2〕技术设计阶段：各专业设计是否符合预定的 质量标准和要求，相应的概算文件是否符合投资预 算。只有以上两者均符合要求，设计才能得以通过。

　　〔3〕施工图设计阶段图纸的 侧重于审查使用 功能与质量要求是否得到满足。

　　2、政府对图纸的审核 〔1 〕是否符合城市规划的要求； 〔2 〕工程建立对象本身是否符合法定技术标准； 〔3〕专业工程设计是否符合要求。

　　图纸会审——开发商〔监理工程师〕、设计方、 施工方共同审核图纸存在的问题 ，研究解决的方 案。

　　2 初步设计文件应当满足编制施工招标文件、主 要设备材料订货和编制施工图设计文件的需要；

　　3 编制施工图设计文件应当满足设备材料采购、 非标准设备制作和施工的需要，并注明建立工程合 理使用年限。

　　是签订设计合同所需要文件的重要组成局部， 是进展工程设计和审核设计文件的主要依据。

　　我国：国家机关、国有企事业单位在进展国家 根本建立大中型项目建立时，都是招标主体。

　　从有关国家和国际组织法律和条约、协议、决 定等的规定来看 ，将招标采购标的分为货物〔物 资〕、工程和效劳 ，已成为一种通常做法。

　　国际上，招标方式可分为四种类型： 无限竞争 性招标〔公开招标〕； 有限竞争性招标〔邀请招标〕； 非竞争性招标〔议标， 谈判招标， 委托议标等〕； 其他方式招标。

　　准备阶段 招标阶段 决标成交阶段 四．招标方对投标方资格审查的内容和方式

　　资格预审——投标前对投标人进展资格审查 资格后审——开标后对投标申请人进展的资格审

　　标底——我国工程招标中特有的概念，是招标人根 据招标项目的具体情况，依据国家统一的工程量计 算规那么、计算依据和计价方法计算出来的工程造 价，是招标人对建立工程预算的期望值。

　　细微偏差——投标文件在个别地方存在漏项或 者提供了不完善的技术信息的结果。不影响投标文 件的有效性， 书面要求在评标完毕前予以补正， 拒 不补正的， 评审时作不利于投标人的量化， 量化标 准在招标文件中规定。

　　价格标准——技术上较适宜、同时费用又最低 比价： 在各投标人的报价书统一的根底上进展比 拟，在比拟各家标价上下的同时还要考虑如下因 素： 货物交货期、营运本钱、设备的性能和互换性、 维修效劳与零配件供给的可靠性等。

　　不得使用招标文件未列明的任何标准和方法， 不得改变招标文件确定的评标标准和方法

　　由招投标代理机构和开发商等单位组成评标委 员会，在招标管理机构的监视下，依据评标原那么、 评标方法对投标单位的投标文件进展综合评价，公 正合理地选择中标单位。

　　２． 投标须知——最重要的局部，按须知的要 求进展投标，使投标单位有可能中标的最根本条件 之一。

　　2. 单价合同.(1) 工程量单价合同(2) 纯单价合同(3) 单价与混合式合同

　　１． 协议书 ２． 通用条款 ３． 专用条款 十二. 房地产开发项目工程建立进度控制

　　项目管理——运用相关知识、工具和技术管理的活 动，目的是满足客户对特定项目的要求。

　　集成〔综合〕管理: X围管理 时间管理 本钱管 理 质量管理 合同与采购管理 人力资源管理 沟通管理 风险管理

　　2．房地产开发项目工程建立的组织与管理方式 组织方式： 1 、自建 2、委托施工： ①工程总承包 ②工程局部承包

　　指通过工程建立过程形成的工程实体符合有 关规 X、标准、法规的程度和满足项目法人〔或开

　　5．房地产开发工程质量控制的责任主体？ ①开发企业 ②勘察单位 ③设计单位④施工单位 ⑤监理单位

　　1、施工准备阶段的工作质量控制 〔1 〕施工人员质量控制——审查承包单位的

　　产品合格证或技术说明书 〔3 〕施工所需机械设备质量控制——抽检 〔4 〕施工方法、 检验方法质量控制、施工线

　　施工过程中的设计与图纸审查、施工、 安装工 艺过程〔工序控制、工序间质量控制〕、中间产品 质量控制等

　　①ABC分析法——又称主次因素图或帕累托图、 排 列图，是一种按次序排列引起缺陷的各种原因的条 形图——按次序是为了指导纠正行动应首先采取 行动纠正引起缺陷数目最多的问题。

　　利用因果分析法可以找出产生质量问题的原因， 进一步分析其主要原因是什么，要用到主次因素 图。

　　影响工程质量的原因很多，但从大的方面分析， 不外乎人、机、料、法、环以与检测仪器等因素。

　　每个大的原因又有许多具体的小原因，可以采 用从大到小、从粗到细、“顺藤摸瓜 、追根到底 的方法把原因和结果的关系搞清楚——此即为因

　　利用生产过程处于稳定状态下的产品质量特 性值分布服从正态分布这一统计规律识别生产过

　　③点子在中心线．简述开发项目进度控制的涵义。项目进度控制 的内容有哪些？

　　指对〔房地产〕开发的各阶段工作内容、工作 程序、 持续时间和衔接关系编制计划， 将该计划付 诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按 计划要求进展，对出现的偏差分析原因， 采取补救 措施，或调整、修改原计划， 直至工程竣工， 交付 使用。

　　〔2〕顺序关系： 两相邻工作先后进展 ①紧连顺序关系： 前一工作完毕，后一工作马上开 场

　　一段时间才开场 ③紧前工作—顺序关系中，当一项工作只有在另一 项工作完成前方能开场，并且中间不插入其他工 作，那么称另一项工作为该工作的紧前工作。 ④紧后工作——当一项工作只有在它完成以后，另 一项工作才能开场，且中间不插入其他工作，那么 称另一项工作为该工作的紧后工作。