土地增值税清算是房地产开发项目税收管理的核心环节，涉及政策性强、计算复杂、资料要求高。根据国家税务总局及各地税务机关现行规定，结合实务操作逻辑，现将土地增值税清算全流程的十大关键节点梳理如下，供参考：

　　纳税人是否应启动清算，取决于是否满足法定的“主动清算”或“被动清算”条件。

　　1.已竣工验收项目，已转让建筑面积占可售面积比例达85%以上，或虽未达85%但剩余房产已出租或自用；

　　清算单位以《建设工程规划许可证》为依据确定；若项目分期开发，应分段清算。

　　2.对于同一项目不同期次，只要有独立的《建设工程规划许可证》，应分别作为清算单位；

　　3.普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产应分别计算增值额，适用不同税率。

　　【注意】实务中，即使部分楼栋未完全竣工，只要主体工程完成并交付使用，也可能被视为整体竣工。

　　企业将开发产品用于非直接销售用途的，需视同销售确认收入。 常见视同销售情形包括：

　　【注意】视同销售价格应按市场公允价值确定，且其面积计入“已转让建筑面积”，影响85%清算启动条件的判断。

　　1.属于应主动清算的，自满足条件之日起90日内向主管税务机关办理清算手续；

　　【注意】若拒不申报或提供虚假资料，税务机关可依据《税收征管法》第62条、第70条处理，甚至核定征收。

　　【注意】主管税务机关应在收到资料后进行形式审查：资料齐全的予以受理；不全的应在15日内通知补正。

　　受理后进入专业审核阶段，通常采用“分类切块式”或“集中清算、分段审核”模式。

　　扣除项目必须真实、合法、与项目直接相关，并能提供充分证据支持。 五大扣除项目及其要点：

　　1.取得土地使用权所支付的金额：以合法凭据为准，不含契税以外的罚款、滞纳金。

　　2.房地产开发成本：包括前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。须有合同、发票、付款记录。

　　4.与转让房地产有关的税金：包括城建税、教育费附加、地方教育附加。不含印花税（企业所得税口径允许，土增税一般不允许）。

　　5.加计扣除：对从事房地产开发的纳税人，可按“地价+开发成本”之和加计20%扣除。

　　2.清算结论出具后，所有后续销售均应依据清算审定的单位扣除成本，计算实际增值额，实行“多退少补”；

　　【注意】若存在重大分歧，可通过行政复议或诉讼途径救济，但不得拒绝履行纳税义务。

　　【重要提醒】各地税务机关在具体执行中可能存在差异（如成本核定方法、开发费用扣除比例、车位处理口径等），建议结合项目所在地主管税务机关的操作指引进行合规准备。具体执行以项目所在地主管税务机关解释为准。

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