表哥去年想把婚前买的房子给儿子，听中介说“更名便宜，只花几百块”，就兴冲冲去办了更名结果今年想给儿子再买一套房，才发现这套房子因为是“更名”而非“过户”，儿子名下不算首套房，首付比例从30%涨到60%，多掏了20万首付，还得多付30万利息，里外里亏了50万！

　　房产更名是指在不动产证尚未办理好的前提下，对房屋买卖合同上的名字进行变更，通过重新签订购房合同使房屋的拥有者发生转变。 房产更名的一大前提是“不动产证没有办理好”，通常存在于新房尚未交付或交付初期。 更名是通过开发商完成的，购房者在购房阶段通过修改与开发商签订的购房合同，使房屋的所有人转变成另一个人或者是多人共有，但该过程中房屋所有权人不会发生变化。

　　房产过户则是通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。 过户是在房地产交易中心完成的，通过过户，房屋的所有权发生转移，所有权人发生变化。 简单来说，更名是“换合同上的名字”，产权并未真正转移；而过户是“换房产证上的名字”，产权发生了实质转移。

　　房产更名和过户在操作层级上存在根本差异。 房产更名操作是在开发商层级进行的，此时房屋尚未办理产权证，购房者手里只有商品房买卖合同。 而房产过户则是通过房地产交易中心合法办理的法定程序，要求原业主已拥有不动产权证。 这种操作层级的差异直接决定了法律效力的不同，更名只是合同权利的转移，过户才是物权的实质变动。

　　在费用方面，房产更名是开发商在与购房者重新签订合同之后，收取一定的更名费，之后开发商会通知被更名者来共同办理不动产证，收费相对固定。 相比之下，房产过户因为形式多样，在办理的过程中除了缴纳基本的费用之外，还会产生各种各样的税费，少则几千，多则几万。 按照房屋买卖来说，主要税费包括契税、增值税、个人所得税等。

　　契税的缴纳标准根据房屋情况和面积有所不同。 首套房90平方米以下的按1%缴纳，90平方米以上的按评估价1.5%缴纳；二套房90平方米以下的按1%缴纳，90平方米以上的按评估价2%缴纳；三套房全部按照评估价3%缴纳。 增值税和个人所得税的征收与房产证登记日期密切相关，房产证登记日期未满两年，需按照评估价的6.6%缴纳增值税和个人所得税；满两年免增值税，需缴纳1%个人所得税；满五年不唯一，需缴纳个人所得税1%；满五年唯一，免税。

　　更名中存在着两个特殊的情况。 一种是在婚姻良好的情况下，房产属夫妻共同财产，如果不动产证上只有一个人的名字，需要办理增名手续的，携带相关资料到房产交易中心“变更登记”窗口办理即可，此种情况不属于房产更名。 第二种情况是，夫妻双方离婚之后，只能以赠与的方式更名，使房产的拥有者发生转变。 在婚姻存续期间，如果房产属于夫妻共同财产，即使房产证上只写一个人的名字，也算是两人的共同财产，此时如需办理房产证增名手续，只需携带相关证件到房产交易中心办理变更登记即可。

　　房产过户有不同的方式，包括买卖过户、赠与过户和继承过户。 赠与过户需办理赠与公证并提交公证书，直系亲属间赠与可免征个人所得税但需缴纳契税。 继承过户要求提交被继承人死亡证明、亲属关系证明及遗嘱，存在多份遗嘱的以公证遗嘱为准。 通过赠与方式过户的房产，受赠人再次转让时，若不符合“满五唯一”条件，需按差额20%缴纳个人所得税，比普通买卖过户税费更高。

　　更名的风险主要集中于合同层面。开发商未及时办理备案变更，可能导致“一房二卖”等纠纷。更名后的购房者需承担原合同项下的义务，如贷款偿还责任。 过户风险则涉及物权安全。 若未完成过户登记，即使买方已支付房款并实际占有房屋，法律上仍不享有物权。 抵押房产过户需通知抵押权人，否则可能面临物权效力争议。

　　在房产交易过程中，有些人会因为流程混淆导致手续无效。 比如卖房只做更名登记，未完成所有权转移登记，交易就会无效，买方拿不到合法产权。 也有人忽视税费差异，需过户时却按更名流程办，后续会被税务部门追缴税费及滞纳金，增加额外经济成本。 还存在所有权归属不清的风险，比如父母把房产更名到子女名下，没明确是赠与还是借用。 若子女离婚，配偶可能主张房产是夫妻共同财产要求分割。

　　过户登记是房地产转让或变更时必须履行的法定程序，根据《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记方发生效力。 其核心流程包括签订合同、提交申请、材料审核、缴纳税费及完成变更登记五个阶段，全流程办理最快需十五个工作日完成。申请需附房屋所有权证、身份证明文件及买卖合同原件。

　　登记机构审查内容包括申请人资格是否符合法律规定，房屋是否存在权属争议，是否存在司法查封等禁止转让情形。通过初审后需缴纳契税、增值税及个人所得税，完税凭证为办理权属变更的必要文件。 交易管理部门将审核通过的资料移交登记机构，完成产权登记簿变更记载，核发新不动产权证书。

　　现行制度包含“带押过户”创新模式，允许抵押房产在未结清贷款情况下完成产权变更，通过多方协议实现抵押权转移与新贷款发放同步操作。 未及时办理过户登记将导致产权瑕疵、交易限制及政策变动等多重法律风险。 买方应查验房屋登记簿记载事项，重点关注是否存在共有权人、抵押登记、司法查封等信息。

　　对于更名和过户的区别，可以依据《中华人民共和国物权法》第十四条来分析。 该法条明确“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。 更名仅调整登记簿上的权利人名称，比如夫妻婚内更名，未导致所有权主体变化，不产生物权转移效力；而过户是所有权转让行为，需签订合同、缴纳税费、办理登记等完整流程，使不动产登记簿记载的权利主体发生根本变更，此时物权才发生转移。

　　房产更名是为了保证房屋登记的实际所有人与房屋的实际权利人一致，房屋登记机关进行的更正就是房产更名，是纠错行为。 房屋过户一般是指房屋买卖过程中，出卖人将房屋售卖给买受人后，双方前往房屋登记机关办理的房产证变更登记，从出卖人变更至买受人名下。 房产证更名和过户都是在房产证上进行产权变更登记。

　　那么，在亲情与法律保障之间，普通人该如何权衡？ 选择更名看似省下了眼前几万块的税费，但可能埋下未来几十万的隐患；选择过户虽然前期成本较高，却能为家庭资产建立牢固的法律屏障。 当房产转移发生在亲人之间时，是应该优先考虑经济成本还是法律安全？