选址拿地是房地产开发过程中先要面临的第一重要决策。因此才会有“地 段地段还是地段”的传统说法。但是，人们似乎忽略了一个显然的事实，即再 好的地段在蹩脚的开房地产的三种开发模式

　　选址拿地是房地产开发过程中先要面临的第一重要决策。因此才会有“地 段地段还是地段”的传统说法。但是，人们似乎忽略了一个显然的事实，即再 好的地段在蹩脚的开发商手里也会变成一堆不动的垃圾。而劣势地段在优势开 发商的手里则依旧璀璨夺目。换言之，开发策略是“人定胜天”的基本保证， 而在开发策略里，非常关键的一点就是要根据不同的基地状况采取不同的应对 手段，也就是说，不同的选址结果，将直接导致不同的开发模式和经营策略， 只有如此“因地制宜”地把握房地产的开发模式，才能掌握决胜的先机。

　　就都市房地产而言，其选址通常面临三种情况，只有洞察了其中各自蕴涵 的玄机，才能正确地做出开发模式决策。我们将结合上海房地产的一些情况来 说明这个问题。

　　第一种就是绝版地块开发模式，这通常是一个城市中的地理资源稀缺版块， 一般既得交通之便，更有不可复制之景观资源之利，并处于城市发展的恰当位 置，如在上海沿黄埔江的地块。这种地段的经营开发，可以说是金角银边炒鲍 鱼——大走极品路线，其价格策略可以简单的归纳为三个字：不怕贵；其目标 市场则不仅局限于本地市场之金字塔尖，甚至可以卖给全国、全世界——好东 西是属于全世界的——而正因为要做世界级的极品，所以其市场推广手段也通 常出人意料，可谓是以极端手段打造极端品牌。

　　如上海著名的滨江世茂大厦，完全是超级豪宅做法，沿江景，一梯一户， 一户 500 到 800 平米，全景观，请了世界五大地产公司帮助进行推广工作，卖 到 2 万一平米，还分区域配名额，这个项目搅得全世界都知道。

　　而其价格策略也采取极端式做法，定价按世界水平来定，而不是按上海市 场来定，假如说这样的房子香港卖10 万一平米，纽约可能卖8 万一平米，东京 可能卖 9 万一平米，得出一个参照系数，加权平均以后得出一个价格 2 万一平 米，这在常人看来是不可理喻的，因为黄埔江边的一般房子也就卖到 9000多元 一平米，但由于其所采用的种种特殊的市场滚动方式和市场整合方式，它成功 了。这就是绝版地块的操作方法。

　　从外滩到陆家嘴这一带都可以用这种模式，这种项目有这种抗震的能力， 因为整个大上海是没有问题的。上海这个地方比较实在，它的经济增长作为整 个长江三角洲、长江流域和中国的龙头，是一般地方所无法比拟的，就象一条 龙一样，身子和尾巴都很强盛，支撑它头部的能力是很强的。

　　第二种是郊区项目开发模式，通常处于一个城市比较远的新兴开发区，许 多人认为由于其离城区远，人气不足，配套欠缺等等而可能具有很大风险性， 但实际上，这种项目反而没什么风险。 这种所谓“边界地区”的项目开发至少有几个好处，第一是盘比较大，动不动 就可以做到上千亩；第二，几乎没有拆迁，动工非常快；第三，它基本上是低 成本、低价格入市，因而通常具有价格和社区配套上的巨大优势。将所有这些 积极因素整合运用好的话，这样的项目就会产生巨大的市场冲击力和震撼力。