房地产开发完整 房地产docx
业务领域开发一.房地产开发的涵义：房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建立适应城市社会和经济开展的需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施与空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。二.房地产开发的特征与其原因：1.综合性:〔1〕是房地产开发的内在要求〔2〕开发过程中工作关系的广泛性与项目操作的复杂性〔3〕作为一个根本的物质生产部门，必须与本国、本地区各产业部门的开展相协调，并起到一定的先导作用2.长期性:要经过几个阶段3.时序性:(1)行政管理的需要(2)生产活动的内在要求4.地域性:(1)微观上，受区位或地段影响非常大——选址要慎重;(2)宏观上，投资地区的社会经济特征对项目影响大——认真研究当地市场，制定相应的开发方案5.风险性:(1)投资巨额—筹资风险(2)周期长—竞争风险(3)产品的刚性—受形势和政策影响的风险三.为什么会有房地产开发：1城市规划的需要，提高土地的利用效率2城市社会和经济开展的需要3居民生存的最根本需求四．房地产开发的分类1.按开发的区域性质划分:(1)新区开发(2)旧区再开发2.按开发规模划分:(1)单项开发(2)成片开发3.按开发对象划分:(1)土地开发(2)房屋开发(3)综合开发4.按开发方式划分:(1)定向开发(2)联合开发(3)合作开发(4)单独开发五.开发模式根据房地产开发企业核心业务过程的不同1.多元化开发模式:(1)混业开发.(2)综合项目开发.(3)纵向一体化开发.2.专业化开发模式:(1)特定物业类型开发(2)特定六.四个阶段八个步骤四阶段:1投资时机的选择与决策分析2前期工作3建立阶段4租售阶段八步骤:1提出投资设想并投资时机的寻找2细化投资设想3可行性研究4获取土地使用权——立项、申请购置开发土地5规划设计与方案报批——委托规划设计6签署有关合作协议——资金、规划许可、拆迁安置、清场、施工招投标等7施工建立与竣工验收，即将开发过程中所涉与的所有原材料聚集在一个空间和时间上进展建立施工的过程。8市场营销与物业管理七.房地产开发企业资质管理房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。八.房地产开发法律体系房地产开发法律体系法律—国家制定或认可的用于调整房地产开发活动中相关关系的法律规X的总称法规—包括房地产开发行政法规〔国务院“条例的形式制定和公布，用于贯彻法律〕和房地产开发地方法规规章—房地产开发法规的“细那么，以便于法规的实施。其他相关法规九.房地产开发根本制度〔一〕房地产开发经营管理制度〔二〕建立用地与房屋拆迁管理制度〔三〕城市规划设计管理制度〔四〕工程建立管理制度〔五〕房地产交易管理制度〔六〕物业管理制度十.从事房地产开发应遵守的根本原那么〔一〕依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地X围内从事房地产开发的原那么〔二〕房地产开发必须严格执行城市规划的原那么〔三〕房地产开发应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建立的原那么〔四〕房地产开发必须按约开发的原那么DOC要类型1.总价合同.(1)固定总计合同(2)调整总结合同2.式〔1〕货币补偿—指拆迁人和被拆迁之间，根据房屋区位、用途、中间不插入其他工作，那么称另一项工作为该工作的紧后工作。〔3规划、设计任务书〔招标文件〕的依据。五房地产开发项目可行性研的建立单位和个人。被拆迁人——被拆迁房屋与其附着物的所有人。据。2分区规划——在总体规划的指导下，对城市土地利用、人口分报告编制的误区与对策１、常见误区(１)按一个标准进展效益分析时初步分析投资建立的可行性。〔4〕〔详细〕可行性研究——对市〔五〕房地产开发严格按规X设计、施工、保证开发产品质量合格的原那么〔六〕房地产开发鼓励开发建立居民住宅的原那么第二章房地产开发项目决策一.房地产开发项目决策的三定:定点定项定方案二.房地产开发决策应遵循的原那么〔1〕科学化与##化原那么〔2〕系统性原那么〔3〕经济、社会、生态效益相协调三·房地产开发决策的程序〔1〕.投资时机寻找——房地产开发商根据其在房地产开发领域中积累的经历和对房地产市场的现状和未来的开展前景的分析和预测，广泛寻找可能的投资项目。〔2〕筛选——对初选的项目进展项目的精选，对地块的拟建物业的市场状况和前景等进展研讨——落实到一个地块上。〔3〕初步可行性研究——在时机研究的根底上，进一步对项目建立的可能性与潜在效益进展论证分析。辅助研究——对项目的一个或几个重要的方面进展单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究。项目建议书——是投资前对项目的轮廓性设想，主要从投资建立的必要性方面来分析，同时初步分析投资建立的可行性。〔4〕〔详细〕可行性研究——对市场、选址、建立方案等进展深入研究，经过技术上的先进性、经济上的合理性、建立条件可能性和财务上的盈利行论证后，对工程项目作出投资决策。〔5〕项目评估和决策项目评估——在可行性研究的根底上，对可行性研究报告进展审查、核实研究数据、分析计算是否正确，从管理、经营、技术、财务、环境与社会经济方面对项目进展全面的综合评价，判断项目是否有可行，提出评价意见，写出评估报告四.房地产开发项目可行性研究的作用1、判定房地产开发项目投资决策科学、合理的依据；2、保证项目开发过程有序性的根底； 3、筹集开发资金的重要依据； 4、开发商与有关部门签订协议、合同的依据； 5、开发商编制规划、设计任务书〔招标文件〕的 依据。 五房地产开发项目可行性研究的专业机构和人员 构成 〔一〕专业机构：正式的可行性研究一般应由专业 评估咨询机构来完成。 能进展较全面的、综合的、专业的调查分析。〔我国 不规X，常有公司自己来做〕 〔二〕人员：1、注册房地产估价师〔1-2名〕2、造价 工程师〔1名〕3、市场调查和分析人员〔1-2名〕4、 经济分析专家〔1名〕5、制作人员〔1-2名〕6、社 会学、环境学专家〔假设干名〕 六.房地产开发可行性研究的依据 1.经济建立方针、政策、长远规划.2.项目建议 书或其他文件.3.城市规划.4.自然、经济、社会等 有关根底资料.5.技术资料.6.国家规定的经济参 数和指标.7.备选方案的土地利用条件等.8.开发 商委托合同 七.(1)住宅市场调查关注的:1市场需求的区位偏 好2地区住宅市场的X围和物价 (2)商业用房市场调查关注的: 1住宅小区商业效劳设施.2居民区商业设施.3.城 市商业中心 八·可研报告编制的误区与对策 １、常见误区 (１)按一个标准进展效益分析〔２〕先确定结论，后寻 找依据〔３〕认为找世界名家编制报告最权威、 可行 ２、对策 (１)快专业化与市场培育工作，推进展业规模化与 专业化，是提高可行性研究水平、确保其精度、误 差控制的根本；(2)从业人员素质，是提高可研水平的 根底，是控制可研误差的根本保障；(3可研数据库， 是保证可研质量的有效手段 九·可行性研究报告的内容 1.封面2.摘要3.目录4.正文5.附件6.附图第三章 房地产开发项目的开发准备 一.房地产开发项目报建与审批的流程 1请选址或通过招拍挂获取土地使用权证 2复选址，并提出规划设计要求 3审规划设计方案 4定设计方案《审定设计方案通知书》 DOC ： 市 、 县 人 民 政 府 土 地 行 政 主 管 部 门 发 布 招 标 公 告 ， 邀 请 特 定 或 者 不 的 重 要 依 据 ； 开 发 商 与 有 关 部 门 签 订 协 议 、 合 同 的 依 据 ； 开 发 商 编 制 委 托 合 同 七 . ( 1 ) 住 宅 市 场 调 查 关 注 的 : 1 市 场 需 求 的 区 位 偏 好 2 求 。 设 计 交 底 与 图 纸 会 审 设 计 交 底 — — 由 业 主 代 表 或 监 理 工 程 师 组 织 补 偿 。 六 、 区 别 拆 迁 人 与 被 拆 迁 人 拆 迁 人 — — 指 取 得 房 屋 拆 迁 许 可 证 招 投 标 的 根 本 程 序 准 备 阶 段 招 标 阶 段 决 标 成 交 阶 段 四 ． 招 标 方 对 投 标 行 关 系 ： 两 相 邻 工 作 ， 同 时 开 场 〔 2 〕 顺 序 关 系 ： 两 相 邻 工 作 先 后 进 行 性 研 究 的 先 决 条 件 ， 或 用 以 支 持 这 两 项 研 究 。 项 目 建 议 书 — — 是 投 5请《建立用地规划许可证 6划部门核发《建立用地规划许可证》 7请建立用地《土地使用权证》 8大初步设计与审批 9工图设计 10办理建立工程规划许可证 二.房地产开发前期规划中需要办理的“一书两 证〞1.选址规划意见通知书２.设用地规划许可证 ３.设工程规划许可证 五证：国有土地使用权证〔国土局〕,建立用地规划 许可证〔规划局〕,建立工程规划许可证〔建立局〕, 建立工程施工许可证〔建立局〕,预售许可证 〔房管局〕 三.获取两证一书期间需要的其他凭证 １.规划设计条件通知书２.审定设计方案通知书 一.城市规划的三个层次 1城市总体规划——综合研究和确定城市的性质、 规模和空间开展形态，统筹安排城市建立用地，合理 配置城市各项根底设施，处理好近期与远期建立的 关系，指导城市合理开展的主要依据。 2分区规划——在总体规划的指导下，对城市土 地利用、人口分布、公共设施和根底设施的建立做 出进一步的安排。 3详细规划——以城市总体规划和分区规划为依 据，详细规定建立用地的各项控制指标和规划管 理要求，或直接对建立项目做出具体的安排和规划 设计 二.城市规划与房地产开发的内在联系： 1.城市规划对房地产开发起着必要的管制作用 2.城市规划指导和促进房地产开发 3.城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶 段和必要手段 从某种程度上说，这两者都是城市建立的不同阶 段〔计划与实施〕，其共同的目的是：为城市效劳， 创造良好的生活和生产环境，以满足人们需要。 三.城市规划与房地产开发的区别 1城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优 2城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为 3城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性 四.(一〕城市规划与房地产开发不协调表现 1过度开发2开发的随意性3对公共开发的冷落(二) 城市规划与房地产开发协调措施 1城市规划应加强对房地产开发的管理 2要充分考虑开发者利益，增强规划的弹性和应 变能力 3与房地产开发管理相适应的新的规划方法 五.城市规划的管理制度 1城市规划的公布制度 2选址意见书制度 3建立用地规划许可证制度 4建立工程规划许可证制度 5城市国有土地使用权出让转让管理制度 6规划设计单位资质管理制度 六.土地使用的内容和指标 内容:①土地使用性质②土地使用的相容性、适 建性③用地边界和面积 指标:①建筑容积率②建筑密度③人口密度④ 绿地率 七.建筑形态 1建筑控制①建筑高度②建筑后退③建筑间距 2城市设计垂直绿化建筑小品建筑色 彩绿地水面 八.土地使用权的获得途径 1划拨 2出让〔1〕招标〔2〕拍卖〔3〕挂牌〔4〕协议 3转让 九.招牌挂的比拟 1招标出让国有土地使用权：市、县人民政府土 地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特 定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投 标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 2拍卖出让国有土地使用权—是指出让人发布 拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进展公开竞 价，根据出价结果确定土地使用者的行为 3挂牌出让国有土地使用权—是指出让人发布挂 牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条 件在指定的土地交易场所挂牌公布，承受竞买人的 报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的 出价结果确定土地使用者的行为 DOC 同 意 ； 证 据 保 全 。 〔 4 〕 设 有 抵 押 权 房 屋 ： 依 担 保 法 有 关 规 定 。 ① 产 理 的 需 要 ( 2 ) 生 产 活 动 的 内 在 要 求 4 . 地 域 性 : ( 1 ) 微 观 上 ， 受 人 投 标 能 力 的 审 查 资 格 审 查 方 式 ： 资 格 预 审 — — 投 标 前 对 投 标 人 进 展 O C 5 请 《 建 立 用 地 规 划 许 可 证 6 划 部 门 核 发 《 建 立 用 地 规 划 许 可 证 件 确 定 的 评 标 标 准 和 方 法 七 ． 评 标 需 注 意 的 问 题 评 标 在 严 格 # # 的 情 决 策 应 遵 循 的 原 那 么 〔 1 〕 科 学 化 与 # # 化 原 那 么 〔 2 〕 系 统 性 原 那 ． 双 代 号 网 络 图 绘 图 原 理 〔 1 〕 必 须 正 确 表 达 工 作 之 间 的 相 互 制 约 和 控 制 、 施 工 线 现 场 、 技 术 管 理 、 环 境 质 量 控 制 ； 开 工 报 告 审 核 B 、 事 第三章城市房屋拆迁安置与补偿 一.房屋拆迁的根本程序 1申请规划用地2申请房屋拆迁许可证3核发拆迁 许可证4房屋拆迁公示5签订拆迁安置补偿协议6 拆除房屋 二.房屋拆迁所需资料 １.建立项目批准文件;２.建立用地规划许可证;３.国
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