最近十年全国经济飞速发展，地产行业贡献巨大。遍地都是新楼盘，虽然中国有960万平方公里的大广大土地，但是对于中国这样一个十四亿人口的大国来讲，依然是捉襟见肘。

　　土地开发又分为一级开发和二级开发。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。

　　1、旧城改造。如老居民区（含棚户区）、城中村、老商业区，还有就是旧工业区、旧城区等城市更新项目。

　　3、待开发区。就是产业集聚园区、“铁公机”交通枢纽区、资源性开发区这些区域。

　　土地一级开发除了是一个以“生地变熟地”为主要特点的工程过程之外，还具有以下三个要素：

　　1、权属流转的过程。土地一级开发的过程实际上是一个土地所有权、使用权等权属的转移和流动的过程。

　　2、调控土地的手段。土地一级开发是政府运用土地供应规模与节奏调控土地市场（获利）的重要手段。

　　3、利益协调的平台。土地一级开发体现着以土地为载体的国家、企业（一级开发企业）和经济个体（包含原用地企业、城市居民和农村农业生产者）三者之间的利益关系，是三者利益协调的平台。

　　·是指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占有、使用和收益的权利。

　　·土地一级开发实施单位依照法定程序，对特定土地实施征收、拆迁、规划设计、市政基础设施建设、公共服务设施建设、管理、服务的权利。

　　• 拆迁成本可能超过专业机构评估确定的基准地价，而超出部分的“熟地”不能入市交易。

　　• 对于只是用于储备的土地，经土地储备中心验收后，由其用自有资金偿付给开发商，欠款风险加大。

　　• 国家政策的调控、房地产泡沫的破裂、国际金融危机等因素 均能直接影响城市发展前景、房地产市场和土地市场的供需和活跃程度。

　　• 当土地供大于求或者房地产市场不景气时，土地出让价格就 会随着降低甚至流标，从而影响土地一级开发商收回投资。因此，土地一家开发也面临一定的市场风险。

　　由于国内的土地一级开发市场尚没有形成统一的规范，各地方政府为了加快城市建设，给众多招商引资开空头支票，而这些政策往往缺乏法律上和政策上的支持，如果遇到与国家政策冲突、当地政府人事变动等因素，政府承诺的条件将无法保障实现。

　　取地模式：对国内大规模取地模式进行了细致分析，归纳总结出四大类规模化取地模式。

　　①主题地产模式——将地产与主题嫁接，满足特定人群需求，追求更高生活品质的开发模式；

　　②新区开发模式——依据新区规划，为满足城市发展需求，拓展城市新空间的规模化开发模式；

　　③大配套模式——因代建或配建配套设施，实现政策红利回报与区域价值提升双赢的开发模式；

　　④城市更新模式——通过重建或再开发、综合整治或功能改变，优化区域功能，助力城市升级

　　风险控制要点：①.投资款包干。②.控制付款节奏。③.合理设定地价。④.溢价返还的可操作性。⑤.竞买条件的设置。

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