明源君的报建朋友们时常无奈地吐槽，说这个岗位既不直接创收，也不直接盖房。即使完美完成了报建，也很难得到掌声。外界普遍认为，搞定报建那都是你们分内的事儿，还需要多说什么吗？
但开发报建的重要性远远不止于此。在报建没通过之前，项目进度只能停下，任你再位高权重的部门，也只能干等着。从这一点来看，将报建链条称为地产开发的生命线也不为过。
更重要的是，在“两集中”政策落地后，竞品集中预售的惨烈场面就不远了。谁家报建报得快，谁就能占据竞争中的主动权！
报建部门通常人员比较精简，有时候一个人要搞定所有的节点，对综合能力要求非常高，甚至要有总裁级别的统筹视野！单兵作战能力算是房企里的数一数二的。
报建人在公司里听到最多的话，大概就是以下这些：“规划过了没？啥时候能拆？”、“证下来了没？啥时候能开工？”、“证下来了没？啥时候能卖房？”…
在项目管理理论中，四大管理要素中的“时间”要素，就掌握在报建的手里。可以说报建就是时间的使者，争分夺秒地冲前面，开启一扇又一扇大门。
其次是作为项目利益的代表人，在各个政府审批部门面前，为项目争取一个效益最大化的方案。
再者，优秀的报建管理体系能有效缩短开发周期，降低财务成本，加快现金流回正。众所周知，前融资金的利率几乎是开发贷的3-4倍，越早达成开发贷的融资条件，省下的钱也就越多。
以及今年最关键的政策影响是，“集中供地”将促使大量净地项目的集中入市，竞争环境可能会史无前例的惨烈！最快取得开售条件的项目，将率先占据高地，选择最佳的时机出货。
总之，报建的价值用一句话概括就是：在合法合规的前提下，用最短的时间，以最优的方案，获取项目开发所需证照，争取到项目利益的最大化！
报建工作的核心是围绕开工、开放、开盘“三开”的顺利达成来展开的，但这个过程着实不容易。每个项目都要面对不同的风险，需要报建人一个一个去排雷。
明源君简单整理了报建部最常面临的4类报建风险，其中很多坑是隐性的，必须提高警惕，提前排查！
比如日照不足的问题，经常是由于外地设计院不熟悉当地规划要求，所以犯下了基本错误。
以及土地属性本身带有许多规划性的遗留问题，比如地上有文物建筑不能动、重要管网需要避让等问题，都得面临漫长的调规过程。
但最让报建人头痛的还属外部的不可控风险，比如公配加塞的问题。政府领导一个兴起，随时会提出配套和贡献率增加的要求，包括公交首末站、学校、医院、污水处理站等等，然后规划调了又调，无穷无尽的沟通、改图、上会…
牢牢抓住设计部的报建对接人，主动跟进图纸进度。对当地的规范要求要熟悉，尤其要注意公配、日照等基本的强制性规范问题。
面对政府的各种要求，报建人不能完全盲从，必须要摆正项目利益代表人的位置，与相关部门展开博弈，最大限度地为项目争取有利的条件。
虽然报建工作贯穿整个开发过程，但大多数城市公司并没有对冗长的报建链条进行拆分，主要采用的是“一统天下”式的报建体系。所有节点由1-2个报建主责人全部搞定！这对单兵作战的能力要求可以说是超级高。
报建人想要成为“最强单兵”，必须先厘清这个岗位所需的能力模型，有意识的进行自我培养，才能站到C位上！
报建人在政府机构面前要树立的，是一个房企的专业形象。如果自己的报建专业知识都不过关，到政府领导、专家面前闹出洋相。久而久之会折损开发商在各级部门心目中的形象，成了“不专业”、“胡搞”的公司，后面的节点推起来就难多了！
在专业上，最起码要做到的，是对当地报建流程和规则滚瓜烂熟，并且主动了解当地的规划要求与设计规范。最好能够有跨专业的知识储备，如工程、营销、设计等，才有及时发现问题、为自己排雷的能力。
开发报建涉及的政府审批部门繁多，做好公关是跑报建的人最重要的工作内容之一，交际能力也是最底层的能力之一。
能不能运用高情商，建立与以上各部门经办人之间的稳固关系，几乎可以决定报建的效率！这要求报建人员必须善沟通、脸皮厚、勤跑腿。
要夯实基础公关工作，必须建立好报送部门的名录，并要求每周每个部门至少拜访1次，最好达到2次以上。加强和经办人的沟通衔接，维护政企关系，是报建部绝对不可懈怠的职责！
报建如同打怪升级、环环相扣，一关接一关决不能出现断裂。所以报建人拥有清晰的头脑，具备“报建策划”的意识，是能够事半功倍的。
报建工作的前瞻性体现在，搞清楚每一件事情怎么做、找谁做、什么时间做。脑海中要随时能够形成前置工作与后续任务的清晰关联图，懂得穿插推进，尽可能多地省出时间价值。
同时要清楚内部每一个部门需要协同配合的事项，及时做好提醒，防止报建链条上下游脱节，白白耗损时间。
而对外要做好前置沟通工作，各类规划及图纸方案的过程稿，要提前报送相关部门，进行多轮预沟通、预审批，提早听取意见、排除风险。
还有一个报建技巧，是利用好每个地区报建手续的“容缺审批政策”。了解清楚每个地区有哪些手续、文书是可以暂缓后补的，利用好一切有利政策，加快完成取证动作！
碧桂园数年前就有一个项目，利用好了穿插推进与容缺审批的技巧，实现一天之内取三证的业界奇景。这都有赖于报建人员对于自己工作的了解程度与统筹意识。
“博弈”的智慧，是许多报建人进阶时必须要培养的。对于政府的要求如果只知道盲从，回去就召集改图、改方案，那只会变成一个“传话筒”。
其次，地区政府与开发企业实际上是互惠互利的关系，未必一定站在对立面。在很多关于城市建设的问题上，二者是能够达成一致、实现双赢的。基于这个原则，报建人员必须要懂得换位思考，搞清需求，至少要做一个“聪明的传话筒”。
面对突然下达的规划更改要求，首先要思考目的是什么？是否代表了其高层领导的真实意思？有没有可能出现他们内部传达过程中的误解？是否有替代方案？
假如政府提出，这个项目要求再贡献一块绿地！那么报建人员先别着急应和，先换位思考一下。如果是基于城市绿化建设的角度提出这个要求，是否能征询设计部，通过打造口袋公园、开放式社区空间、增加垂直绿化景观等设计手段，来满足这个需求？
又或者被要求再贡献一块学校用地的时候，是否可以协调投研团队先做研究？通过片区学位供应和实际人口的调研和测算，来说明这个地区学位供应已经比较充裕。
展示实际的研究数据和方案，是与相关部门最有效的博弈磋商方式，有更大的说服机会，达到降低不利影响的目的。
掌握了博弈的方式，是一个报建人成熟的标志，也是让其在工作中创造价值的关键能力。
拥有当地各部门人脉网络的人才，在招聘中肯定是最受欢迎的，也更容易被公司重用，作为将帅。因为人脉是难以复制和替代的，是每一个报建人的“护城河”。
报建人必须有意识的培植自己在区域中人脉网络，寻找到关键人来协助自己攻克各种难点。如果能够处理好与住建、规划、城管、交警等重要部门的关系，那么在后续项目的销售过程中能够排除许多风险，成为团队的可靠力量。
总体来看，报建的角色穿梭于政府、工程、设计与营销等多个部门之间，最考验人的交际与统筹能力。而将以上能力模型建立完善的报建人，其护城河稳固、拥有掌控开发过程的视野高度，职业发展大有可为！
明源君在视频号中已经提到过项目总的三个段位，而报建岗就是离“项目总”和“总裁”最近的岗位之一！
要想把报建这个时间钥匙把握好，来提高房企的周转速度或占据市场主动，单靠报建人员自己努力肯定是不足够的。报建管理需要一个系统性的优化过程，这得看房企的管理制度设计、项目总的给力程度以及各个协同部门靠不靠谱。
明源君认为，在项目管理上至少应该抓住以下这些线. 抓好投拓线条，强化投资与报建部的合作
加强营销部门的客户研判能力，户型定位与配比争取一次性汇报通过，实现规划方案的快速导出。这方面的典型仍然要属碧桂园，在其“456高周转”模式中，要求户配在摘牌前40天就完成，对前端策划的要求可谓严苛。
设计部与开发报建必须建立强关联，提早落实好当地报建的规范要求，将设计工作前置。每次上会必须由设计人员共同参与汇报，清晰理解需求，降低方案更改率。
人力部门必须尽早储备人才，避免地等人的情况发生。尤其需要花精力去挖掘在当地拥有人脉网络的、非常熟悉当地报建情况的熟手。大集团公司更可以在每个重点布局区域都储备一套固定班底，深耕区域、快速响应。
运营线要做好整个报建策划体系的建设和实施，帮助前线全面提升工作效率，重点措施包括：
