”提前到来的态势。新房价格上涨、成交量回升、置换需求激增、开发商收紧优惠……种种迹象似乎都在表明，中国楼市正在经历一场结构性的调整。

　　国家统计局发布的2025年1月房价数据显示，70个大中城市中，24个城市新房价格环比上涨，较去年12月增加1个。

　　尤其值得关注的是，二线城市表现出强劲的反超趋势。涨幅排名前十的城市中，除上海外，其余均为二线城市，其中南京、成都以0.7%的涨幅并列第一。

　　然而，数据背后的市场真相并非如此简单。尽管统计数据呈现出整体回暖的趋势，但市场一线的声音却更为复杂和多元。

　　然而，同为涨幅并列第一的南京，市场却显得相对平稳。在经历去年新房成交量大幅下滑和部分楼盘价格腰斩后，南京市场开年保持谨慎，仅有个别楼盘出现价格上涨。这些楼盘的共同特点是：市场稀缺、抗风险能力强、持有价值高、产品过硬。开发商收回优惠折扣，是价格上涨的主要原因。

　　与以往市场变动不同的是，本轮楼市回暖呈现出“新房热、二手房也热”的特征。一个显著的表现是，二手房挂牌量大幅增加。

　　无锡中介提供的数据显示，截至2月26日，无锡二手房挂牌总数达到7.5万套，较上周新增2000套。这表明房东出售意愿强烈。

　　为了尽快实现置换，许多房东不惜降价出售。南京部分小区房价从3.2万元/平方米降至2万元/平方米左右。武汉的中海长江十里，作为豪宅项目，也多次降价，半年内降幅近100万元。

　　中介普遍反映，近期看新房的客户中，大多数是“小换大、老换新”的改善型需求。苏州、武汉等城市，置换需求占比接近一半。

　　市场回暖，购房需求增加，开发商自然成为受益者。最直接的表现是，优惠折扣开始缩水。

　　深圳和武汉的折扣调整尤为明显。深圳的折扣力度从去年的8折逐步收窄至8.7折。武汉从2月开始，多个楼盘宣布回收折扣。

　　开发商收回折扣，一方面说明市场热情高涨，购房者主动性增强；另一方面也得益于政府层面的扶持。

　　例如，南京新房库存不足，部分是2022、2023年的库存，部分是尚未开建的期房。在供需关系近乎平衡的状态下，开发商几乎没有折扣。政府推出人才补贴等政策，鼓励购房。

　　多数中介认为，本轮回暖并非政策的短暂刺激，而是具有持续性，有望辐射全年。即使出现波动，也属于市场正常调节。

　　多数中介建议购房者谨慎入市，根据自身需求和风险承受能力，选择合适的房源。

　　二线城市凭借自身产品力，在市场回暖中脱颖而出。武汉的四代住宅以低密度、高得房率吸引购房者。成都涌现出大量优质楼盘，提升了市场竞争力。

　　在本轮楼市回暖中，二线城市表现出较强的增长潜力。投资者可关注这些城市中具有稀缺性、产品力强、抗风险能力高的优质项目。

　　随着人们生活水平的提高，改善型住房需求将持续释放。投资者可关注针对改善型需求的产品，如大户型、高品质住宅等。

　　尽管市场回暖，但仍存在不确定性。投资者应保持谨慎，控制杠杆，避免盲目跟风。

　　房地产投资应着眼于长期，选择具有长期增长潜力的区域和项目，进行价值投资。

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