房地产开发全套流程大全完整版)一、前期准备阶段：1.意向策划：确定项目类型、规模和定位，进行市场调研和竞争分析。

　　二、设计阶段：1.策划设计：确定项目的总体规划和布局，包括建筑风格、户型设计和公共设施等。

　　2.施工图设计：根据项目规划确定施工图纸，包括建筑设计、结构设计、给排水和电气设计等。

　　3.施工管理：组织施工队伍进行土地开挖、地基处理、主体结构和装修等工作。

　　四、销售阶段：1.市场营销策划：确定销售目标和推广渠道，制定销售策略和推广活动。

　　五、交付阶段：1.竣工验收：对已竣工的房屋进行验收，确保质量符合相关标准。

　　房地产开发全套流程大全概述房地产开发是指将土地资源利用起来，经过规划设计、建设、销售等一系列流程，最终将房地产产品交付给购房者。

　　第一阶段：市场调研与土地选址市场调研是房地产开发的起点，在这一阶段，开发商需要了解当前市场的需求和趋势，确定开发的方向和规模。

　　第二阶段：规划设计与立项在确定了土地选址后，开发商需要进行规划设计，并申请相关的立项手续。

　　规划设计要考虑建筑风格、户型布局、楼盘功能等方面，确保项目的整体效果符合市场需求。

　　第三阶段：招商运作与工程建设招商运作是指开发商通过不同的销售渠道吸引购房者，签订预售合同，并筹集项目的资金。

　　同时，在招商运作的过程中，开发商需要开始项目的工程建设，包括土地平整、基础设施建设、楼栋施工等。

　　第四阶段：项目交付与售后服务当房地产项目主体工程完成后，就需要进行项目的交付与售后服务。

　　在交付的过程中，开发商需与购房者签订房屋交付合同，确保房屋质量符合约定，并办理不动产权证等手续。

　　持续运营包括物业管理、业主服务、社区建设等，确保房地产项目长期保持良好的运营状态。

　　每一个阶段都有其重要性和细节需要注意，只有各个环节都得到妥善处理，才能保证项目的顺利推进和成功交付。

　　房地产开发涉及众多方面，需要各种专业知识和资源的支持，但只有经过精心规划和管理，才能取得满意的结果。

　　房地产开发全套流程大全(完整版) 房地产开发全套流程大全(完整版)1.项目前期准备阶段1.1 研究市场需求及潜在客户群体1.2 编制项目可行性研究报告1.3 寻找合适的土地资源1.4 进行土地调查，评估土地的可行性和潜在风险1.5 确定项目整体规划和设计方案2.土地购置阶段2.1 确定土地购置方式：购买、拍卖、招标等2.2 准备土地出让文件2.3 参与土地竞标或拍卖活动2.4 签订土地购置协议2.5 缴纳土地出让金并办理土地过户手续3.立项阶段3.1 履行相应手续，如申请用地、环评等3.2 准备项目立项报告3.3 提交项目立项报告，并等待相关部门批复4.规划与设计阶段4.1 寻找合适的设计团队4.2 与设计团队进行深入沟通，确定设计要求和目标4.3 确定施工图纸设计方案4.4 编制项目规划与设计文件4.5 提交规划与设计文件，并等待相关部门审批5.融资与投资阶段5.1 寻找合适的融资渠道，如银行贷款、股权融资等5.2 编制项目融资计划5.3 向融资机构或投资者提交融资方案5.4 签订融资合同并落实融资款项6.施工准备阶段6.1 准备项目施工图纸6.2 确定施工单位及施工团队6.3 确定施工计划和进度安排6.4 准备施工设备和材料6.5 申请相关施工许可证件7.施工阶段7.1 开展项目施工工作7.2 监督施工进度和质量7.3 协调解决施工中的问题和纠纷7.4 完成施工并进行竣工验收8.销售与交付阶段8.1 开展项目销售工作8.2 与购房者签订购房合同8.3 安排房屋交付和过户手续8.4 提供售后服务和质保9.后期运营阶段9.1 确定物业管理方案9.2 建立物业管理团队9.3 开展物业管理工作，包括维修、保洁、安全等9.4 定期进行物业评估和改进附件：1.项目可行性研究报告2.土地调查报告3.土地购置协议4.项目立项报告5.规划与设计文件6.融资合同7.施工许可证件8.售房合同9.物业管理方案法律名词及注释：1.土地出让金：指房地产开发商通过竞买土地时需要支付的费用，以取得土地使用权。

　　房地产开发全套流程大全完整版)房地产开发全套流程大全完整版本文将为您介绍房地产开发的全套流程，以帮助您了解房地产开发的各个环节，从选址到项目交付的全过程。

　　房地产开发是一个复杂而庞大的工程，涉及到很多环节和专业知识，以下是详细的流程步骤：1.项目可行性研究项目可行性研究是房地产开发的第一步，它主要包括以下内容：- 市场调研：对现有的房地产市场进行调研，了解市场需求、竞争对手、潜在风险等信息。

　　- 经济效益分析：对项目的投资和回报进行经济效益分析，评估项目的可行性。

　　- 法律法规研究：了解国家和地方的相关法律法规，确保项目的合法性和符合政策要求。

　　2.土地选购和规划设计在完成可行性研究后，如果项目前景良好，就需要开始土地选购和规划设计的工作：- 土地选购：通过招标、议价等方式获取合适的土地，考虑土地的位置、面积、用途等因素。

　　- 规划设计：根据项目的需求和市场研究的结果，制定土地用途规划图，并委托专业设计团队进行详细的规划设计。

　　3.项目立项和融资项目立项和融资是房地产开发的重要环节，主要包括以下步骤：- 项目立项：提交项目立项申请，经过审批程序获取立项批复文件。

　　- 融资筹资：根据项目需要，选择合适的融资方式，如银行贷款、股权融资等，确保项目的资金需求。

　　4.工程施工和监督施工和监督是房地产开发过程中的核心环节，确保项目按时、按质完成：- 施工筹备：招投标、施工合同签订、人员组织等准备工作。

　　- 施工管理：管理施工进度、质量、安全等，保证工程质量和施工进度符合要求。

　　5.销售和市场推广项目竣工后，就需要开始销售和市场推广工作，以吸引购房者：- 房屋交付：完成施工并获得竣工验收合格证书后，开始房屋交付。

　　6.售后服务和项目运营项目售出后，需要提供售后服务，并运营项目维持其价值：- 售后服务：提供房屋质保、维修等售后服务，解决购房者的问题和需求。

　　在每个阶段完成后，开发商需组织相关单位进行 验收，确保工程质量符合要求。

　　在监理和验收过程中，开发商需严格遵守相关法 律法规和标准，确保工程质量和安全。

　　对目标市场进行调研，了解客户需求、竞争对手情况以及市场趋 势，为营销策划提供基础数据。

　　建立客户关系管理系统，了解客户需求和反馈，及时解决客户问 题，提高客户满意度和忠诚度。

　　定期对客户进行回访，了解客户需求变化，提供关怀和增值服务 ，提高客户满意度和忠诚度。

　　• 合同管理体系建设 • 合同管理制度 • 合同管理流程 • 合同管理责任人 • 合同风险防范 • 合同条款的审查 • 合同履行监督 • 合同纠纷处理

　　• 协商解决 • 与当事人协商解决纠纷 • 与相关部门协商解决纠纷 • 调解解决 • 委托第三方调解 • 自行调解 • 诉讼解决 • 起诉前准备 • 起诉材料准备 • 诉讼过程管理

　　房地产开发全套流程大全完整版) 房地产开发全套流程大全完整版一：项目策划阶段1. 市场调研分析1.1 宏观经济环境分析1.2 区域经济发展状况调研1.3 目标客群需求调查1.4 竞争对手分析2. 项目定位与规划2.1 确定项目类型及功能2.2 确定项目规模及面积2.3 制定项目用地规划方案2.4 确定项目建设指标标准3. 投资预算与资金筹措3.1 编制项目投资预算表3.2 确定资金筹措计划3.3 寻找合作伙伴与投资机构4. 审批与立项4.1 准备项目提案及相关资料4.2 向相关主管部门提交审批申请4.3 完成审批事项并取得立项批复二：设计与规划阶段1. 概念设计1.1 梳理项目需求与设计目标1.2 邀请设计机构进行概念设计1.3 评审概念设计方案并确定最终方案2. 总体规划设计2.1 制定总体规划设计方案2.2 编制总规纲要2.3 完善总体规划设计方案3. 建筑及景观设计3.1 进行详细建筑设计3.2 进行景观设计3.3 编制相关施工图纸4. 报批与审批4.1 准备相关审批材料4.2 提交设计文件进行审批4.3 确定最终获批的设计方案三：前期准备阶段1. 土地购置与手续办理1.1 确定土地供应渠道与方式1.2 进行土地评估与成交洽谈1.3 签订土地购置合同1.4 办理土地使用权证书及相关手续2. 融资与贷款2.1 筹集项目建设及开发所需资金 2.2 与金融机构洽谈贷款事宜2.3 签订贷款合同与相关文件3. 设计文件招标与施工单位确定3.1 准备招标文件并发布招标公告3.2 进行设计文件招标3.3 筛选并确定施工单位合作方4. 前期工程准备4.1 项目选址准备工作4.2 准备项目施工方案与技术准备 4.3 管理前期资金使用及花销核对四：项目实施阶段1. 施工准备与开工1.1 制定施工计划1.2 准备施工所需资源1.3 安排施工队伍及管理人员1.4 进行工程开工仪式2. 工程进度管理与质量控制2.1 制定详细的工程进度计划2.2 监督工程进度的执行情况2.3 进行质量验收及评估2.4 控制工程质量风险和安全问题3. 成本及预算控制3.1 建立项目成本管理体系3.2 进行成本预算与控制3.3 定期进行成本分析与评估4. 项目变更管理4.1 管理并评估设计变更4.2 进行施工变更管理4.3 控制变更对工程进度和成本的影响五：竣工与交付阶段1. 竣工验收与整改1.1 进行竣工验收申请1.2 进行竣工验收，并整改不合格问题1.3 取得竣工验收合格证书2. 资产交付与交接2.1 编制资产清单与交付方案2.2 进行资产清点与验收2.3 确认并签署交接文件3. 完成项目结算3.1 进行合同结算与支付3.2 进行项目财务总结3.3 准备项目总结报告六：售后阶段1. 客户关系管理1.1 建立客户档案及信息管理1.2 定期进行客户满意度调查1.3 维护与更新客户关系2. 项目维修与保养2.1 实施项目设施设备维修计划 2.2 定期进行房屋保养与维护2.3 处理项目质量保修问题3. 项目运营与管理3.1 制定项目运营管理制度3.2 安排项目运营人员与管理团队 3.3 监督并管理项目运营情况附件：1. 项目策划报告2. 设计图纸与文件3. 合同与协议文件4. 施工进度计划表5. 成本预算表和分析报告6. 竣工验收合格证书7. 交接文件与资产清单8. 客户关系管理记录9. 维修与保养计划与记录10. 项目运营管理文件法律名词及注释：1. 土地使用权证书：证明土地使用权人取得合法使用土地的权益的证书。

　　房地产开发全流程（总10页）预览说明:预览图片所展示的格式为文档的源格式展示,下载源文件没有水印,内容可编辑和复制房地产开发全流程(总10页)第一部分：房地产开发流程第一章：房地产开发总流程注：1 工程施工阶段是指从打桩开始到交房结束的整个运作过程（高层按地上25层、地下两层考虑，小高层按地下一层、地上13层考虑，多层按6层考虑。

　　主体施工：框架结构按8天/层考虑，砖混按10天/层考虑）2项目从拿地到交房入住的总周期为：高层建筑为1110天，小高层建筑为910天，多层建筑为670天3本总流程汇总了房地产开发的12个关键节点，详细流程参加《全流程》9070高层78015第二章：房地产项目开发全流程发展中心/开发部设计管理工程管理成本控制招标采购策划营销计划管理物业管理目的：为规范房地产开发全流程的工作程序，明确房地产开发各个工作环节的逻辑关系、先后顺序，使每个有关职能部门都明确自己的工作介入点、介入时紧前和紧后关系，减少工作环节、避免重复工作，特制定本流程适用范围：本流程适用于房地产公司所有项目开发的流程节奏把控定义：《房地产项目开发全流程》：是指项目从签订土地出让协议（招拍挂、取得土地使用权）至完成项目开发移交至业主为止的整个工作流程工作程序：详见《工作流程说明》项目初级计划概念设计招标/拍卖取得土地使用权投资估算项目及产品定位开发设想提供建设项目选址意见书方案设计任务书建筑方案设计审查意见书土地拆迁拉围墙、地质勘探营销策划成本测算方案设计地勘、文堪单位招标编制项目运营计划初稿设计单位招标建设用地规划许可证建筑初步设计审查意见通知书国土使用证初步设计任务书初步设计、景观方案设计编制项目工程计划目标成本制定项目工程招标计划编制项目运营计划完成销售部选址销售部选址销售部设计销售部施工管理销售指标确定施工图审查备案建筑工程规划许可证施工许可证建筑施工图设计基础施工图三通一平甲供（指）材招标方案监理单位确定总包单位确定销售推广方案销售准备（售房附图、销售道具、销售附图、售房合同配置标准）项目班子配置项目初级计划完成施工图设计、景观设计基础工程施工销售培训确定分包单位基础工程验收主体结构施工砌体工程施工主体结构验收门窗、栏杆、精装修一般装修工程外墙保温、防水景观道路室外配套管网外架拆除设计变更装修材料的选样及封样成本施工过程控制计划签证变更审核隐蔽工程收方开放产权测量预售许可证定价开盘招标工作阶段性总结招标评价进度款审核成本过程控制总结回顾分项验收（消防、人防、规划、防雷、档案、环评）施工过程提前介入销售管理（强销期、持续期、尾盘）业主开放日项目施工阶段运营管理（计划、控制、调整、考核）运营管理总结、考核物业检查及接管过程招标采购招标工作总结招标评价向物业移交交房准备（交房方案、交房附图）交房交房后的整改竣工备案综合竣工验收竣工结算物业管理商业经营支持性文件：无相关记录：无二房地产开发全流程（网络计划样本）（一）工作类别制定目标成本投资估算成本测算、编制工程计划甲供（指）才招标方案三通一平设计单位招标地勘、文堪单位招标拉围墙、地质勘探工程招标计划监理、总承包单位确定临建搭设工程类施工图设计（有关全套可概念设计方案设计初步设计、景观方案设计部门口头确定）完成景观设计完成技术类行性调查结束项目选址方案设计审查建设用地规划建筑初步设计审查施工图审建筑工程形签订土地协议意见书意见书许可证意见通知书查备案规划许可证施工许可证发展类成报按实际时间告土地拆迁国土使用证售楼部选址销售目标销售准备（售房附图道产品定位营销策划售楼部设计售楼部施工确定销售方案推广具合同配置标准）营销类时间（网络计划样本）（二）工作类别施工过程中技术管控（设计变更、装修材料选样及封样等）技术类预售许可证发展中心/开发部做好正常的政府职能部门的沟通工作发展类成本阶段性成本施工过程中计划控制、工程进度款审核、施工过程中的招标采购控制总结保温、防水门窗外架室外管网土方工程施工桩基工程基础工程五层结顶主体封顶砌体工程装修工程栏杆拆除配套工程工程类水、电、智能化等安装工程业主产权测量销售培训开放1 定价开盘销售管理（强销期、持续期）营销类1 2 6 5 4 3 11 813 18 17 7 14 12 9 21 10 15 19 16 20 22 24 26 28 25 23 29 30 31 33 35 3640 3748 34 3244 38 39 41 42 43 464745 27 49时间（网络计划样本）（三）工作类别分项验收（消防、人防、综合竣工验收规划、档案、环评竣工备案发展类成本控制工作总结竣工结算根据物业景观道路工程资料准备移交物业反馈整改配合交房交房后整改工程类交房准备（交房物业验收方案、交房附图）交房业主投诉处理进入物业管理程序物业类业主开放2 销售收尾、配合交房工作营销类时间说明：为了更加直观的了解房地产开发的整个程序，清楚地反应开发过程中每个环节之间的逻辑关系，特制定了该网络关系图。

　　以上是房地产开发的完整流程大全，每个阶段都涉及具体的操作和管理流程，具体的实施方式会根据项目的具体情况和政策要求而有所不同。

　　房地产开发全套流程大全完整版xx年xx月xx日contents •房地产开发前期准备•房地产项目建设阶段•房地产项目销售阶段•房地产项目后期管理•房地产相关法律法规及政策•房地产开发风险防范与应对策略目录01房地产开发前期准备寻找投资机会通过市场调研和预测，发现具有投资潜力的项目和领域。

　　进行可行性研究对目标项目进行全面的财务、技术、市场等方面的可行性研究，评估投资风险和收益。

　　确定投资意向进行市场调研分析竞争对手研究竞争对手的产品、价格、营销策略等，以便制定更具竞争力的开发策略。

　　进行风险评估与相关合作伙伴协商合同条款，明确双方权利和义务，确保项目顺利进行。

　　确定合同策略完成项目策划获取土地使用权寻找合适地块通过土地市场调研和信息收集，寻找符合开发条件的地块。

　　签订土地使用权出让合同与土地所有者或出让方协商合同条款，明确土地使用权的范围、期限和费用等。

　　进行环境影响评估经过审批程序，获得当地政府颁发的建设许可证，标志着前期准备工作完成。

　　获得建设许可证02房地产项目建设阶段分析市场需求、地块条件、竞争环境等因素，明确项目的目标市场、产品定位和开发计划。

　　确定项目目标和定位制定项目计划收集相关数据和信息，分析市场需求、竞争态势和行业趋势，为项目计划提供依据。

　　进行市场调研根据市场调研结果和项目目标，制定详细的项目计划书，包括投资预算、开发进度、销售策略等。

　　房地产开发全套流程大全(完整版)房地产开发全套流程大全(完整版)本旨在对房地产开发的全套流程进行详细介绍，为相关从业人员提供参考和指导。

　　以下是房地产开发的完整流程：一、前期准备阶段1.项目策划a.市场调研与需求分析b.项目定位与规划c.可行性研究报告编制2.资金筹措a.项目投融资方案制定b.融资协议签订c.融资额度落地3.土地选址与取得a.土地市场调研b.土地评估与选址c.土地出让程序及合同签订4.项目立项与备案a.项目核准与备案准备b.相关文件申报与审批c.项目备案及立项手续办理5.法律风险评估a.法律咨询与尽职调查b.风险评估报告编制c.风险防控措施制定二、设计与规划阶段1.建筑设计a.设计方案编制与选择b.建筑施工图纸绘制c.设计文件审查与批准2.规划与布局a.项目整体规划与布局设计b.建设用地规划许可证申请c.规划设施配套方案编制3.环评与节能设计a.环境影响评价报告书编制b.节能设计方案确定c.环评与节能报批手续办理4.施工标准与施工图纸编制a.施工标准书编制与审批b.施工图纸绘制与审核c.施工图纸备案及审查三、开发准备阶段1.招标与合同签订a.施工总包招标与评选b.施工总承包合同签订c.其他配套合同签订2.物资与设备采购a.施工物资及设备清单制定b.供应商选择与谈判c.采购合同签订及物资供应3.施工准备工作a.场地平整与标线b.施工临时设施搭建c.项目施工准备会议召开四、施工与监理阶段1.施工监督与管理a.施工进度与质量控制b.施工合同管理c.工程变更与索赔管理2.项目安全与质量监管a.安全生产组织与管理b.质量检验与验收c.安全与质量事故处理3.项目进度与成本管理a.进度管理与调整b.成本管理与控制c.工程支付与结算4.施工实施与协调a.分包工程施工管理b.工程施工进度计划调整c.施工过程协调与处理五、交付与销售阶段1.工程竣工与验收a.竣工验收程序规范b.工程质量检验与评定c.竣工验收意见书编制2.物业管理与运营筹备a.物业管理方案制定b.物业管理公司招标c.物业管理规划与组织3.销售与推广计划a.销售策略与目标确定b.市场推广与宣传活动c.销售团队组建与培训4.买卖合同与过户a.购房合同签订与履行b.产权过户与登记手续c.房产交付与交房验收结束部分：1. 本所涉及附件如下：- 市场调研报告样本- 可行性研究报告范本- 设计方案编制实例- 施工标准书模板- 合同范本及模板2. 本所涉及的法律名词及注释：-土地市场调研：对所在区域土地市场进行调查和研究，分析土地价格、供应和需求状况。

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　　目录第一章房地产开发程序简介 (1)第二章房地产开发公司的设立 (6)第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6)第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6)第三章土地使用权取得流程 (6)第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7)第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9)第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9)第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10)第四章房地产开发阶段 (10)第四步立项和可行性研究的法律程序 (10)第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11)第五步规划设计和市政配套法律程序 (11)第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12)第五章项目建设阶段 (12)第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12)第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14)第六章销售经营阶段 (15)第七步销售经营阶段的法律程序 (16)第七项销售经营阶段的相关税费 (16)第七章物业管理 (17)第八步物业管理阶段的法律程序 (17)第八项物业管理阶段的相关税费 (17)附录：房地产开发专业术语 (18)第一节面积类 (18)第二节价格类 (20)第三节实务类 (22)第四节管理政策类 (30)第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。

　　我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。

　　1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。

　　此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。

　　“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。

　　《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。

　　划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。

　　出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。

　　同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。

　　在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。

　　销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。

　　预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

　　2）现售商品房现售，应当符合以下条件：（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。

　　第二章房地产开发公司的设立第一步房地产开发公司设立的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立：1、公司设立准备；2、申请资质等级审批；3、申请办理企业名称预先核准；4、办理工商注册登记；5、办理税务登记。

　　二、外资房地产开发公司的设立：1、申请批准项目建议书；2、办理企业名称登记；3、送审合资或合作合同、章程；4、申领外商投资企业批准证书；5、办理企业登记。

　　第一项房地产开发公司设立的相关税费1、企业法人开业登记费；2、企业法人变更登记费；3、企业法人年度检验费；4、补、换、领证照费。

　　第三章土地使用权取得流程土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

　　表一、土地使用权取得方式土地相关术语：一、生地：指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。

　　包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

　　六、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

　　土地的使用年限：凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。

　　即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

　　第二步取得开发土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让：1、办理建设用地规划许可证；2、办理建设用地委托钉桩；3、办理国有土地使用权出让申请；4、主管部门实地勘察；5、土地估价报告的预审；6、委托地价评估；7、办理核定地价手续；8、办理土地出让审批；9、签订国有土地使用权出让合同；10、领取临时国有土地使用证；11、领取正式国有土地使用证；12、国有土地使用权出让金的返还。

　　二、国有土地使用权的划拨：1、国有土地使用权划拨用地申请；2、主管部门现场勘察；3、划拨用地申请的审核、报批；4、取得划拨用地批准。

　　三、集体土地的征用：1、征用集体土地用地申请；2、到拟征地所在区（县）房地局立案；3、签订征地协议；4、签订补偿安置协议；5、确定劳动力安置方案；6、区（县）房地局审核各项协议；7、市政府下文征地；8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费；9、办理批地文件、批地图；10、办理冻结户口；11、调查户口核实劳动力；12、办理农转工工作；13、办理农转居工作；14、办理超转人员安置工作；15、地上物作价补偿工作；16、征地结案。

　　第二项取得开发土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金）；2、资金占用费；3、滞纳金；4、土地使用费；5、外商投资企业土地使用费；6、防洪工程建设维护管理费；7、土地闲置费；8、土地权属调查、地籍测绘费；9、城镇土地使用税；10、地价评估费；11、出让土地预订金；12、征地管理费；13、土地补偿费；14、青苗及树木补偿费；15、地上物补偿费；16、劳动力安置费；17、超转人员安置费；18、新菜田开发建设基金；19、耕地占用税。

　　第三步拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作；2、办理拆迁申请；3、审批、领取拆迁许可证；4、签订房屋拆迁责任书；5、办理拆迁公告与通知；6、办理户口冻结；7、暂停办理相关事项；8、确定拆迁安置方案；9、签订拆迁补偿书面协议；10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置；11、发放运作拆迁补偿款；12、拆迁施工现场防尘污染管理；13、移交拆迁档案资料；14、房屋拆迁纠纷的裁决；15、强制拆迁。

　　第三项拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费；2、搬家补助费；3、提前搬家奖励费；4、临时安置补助费（周转费）；5、清理费；6、停产停业综合补助费；7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费；8、一次性异地安置补助费；9、房屋拆迁管理费；10、房屋拆迁服务费。

　　第四章房地产开发阶段第四步立项和可行性研究的法律程序1、选定项目，签定合作意向书；2、初步确定开发方案；3、申报规划要点；4、申报、审批项目建议书；5、编制项目可行性研究报告；6、申报、审批项目可行性研究报告。

　　第四项立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费；2、建设工程规划许可证执照费。

　　第五步规划设计和市政配套法律程序一、房地产开发项目的规划设计程序：1、申报选址定点；2、申报规划设计条件；3、委托作出规划设计方案；4、办理人防审核；5、办理消防审核；6、审定规划设计方案；7、住宅设计方案的专家组审查；8、落实环保“三废”治理方案；9、委托环境影响评价并报批；10、建设工程勘察招、投标；11、委托地质勘探；12、委托初步设计；13、申报、审定初步设计。

　　二、房地产开发项目的市政配套相关程序：1、征求主管部门审查意见；2、落实市政公用设施配套方案；3、报审市政配套方案；4、市政各管理部门提出市政配套意见；5、市政管线综合。

　　第五项规划设计和市政配套的相关税费1、工程勘察（测量）费；2、工程设计费；3、建设工程规划许可证执照费；4、竣工档案保证金；5、临时用地费；6、临时建设工程费；7、建设工程勘察招标管理费；8、勘察设计监督管理费；9、古建园林工程设计费。

　　第五章项目建设阶段第六步项目开工、建设、竣工阶段流程一、房地产开发项目开工前准备工作：1、领取房地产开发项目手册；2、项目转入正式计划；3、交纳煤气（天然气）厂建设费；4、交纳自来水厂建设费；5、交纳污水处理厂建设费；6、交纳供热厂建设费；7、交纳供电贴费及电源建设集资费；8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续；9、设计单位出报批图；10、出施工图；11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金；12、办理消防审核意见表；13、审批人防工程、办理人防许可证；14、核发建设工程规划许可证；15、领取开工审批表，办理开工登记。

　　二、房地产开发项目的工程建设招投标流程：1、办理招标登记、招标申请；2、招标准备；3、招标通告；4、编制招标文件并核准；5、编制招标工程标底；6、标底送审合同预算审查处确认；7、标底送市招标办核准，正式申请招标；8、投标单位资格审批；9、编制投标书并送达；10、召开招标会，勘察现场；11、召开开标会议，进行开标；12、评标、决标；13、发中标通知书；14、签订工程承包合同；15、工程承包合同的审查。

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