〔一〕开发商提出开发设想是整个房地产工程开发的起点在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整
在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整
开发设想是否准确地反映了市场的需要，将打算将来整个房地产工程开发的成败。
开发设想是否准确地反映了市场的需要，将打算将来整个房地产工程开发的成败。
这需要房地产开发商认真争论房地产市场的变化趋势，确定不同地段的进展前景，把握不
这需要房地产开发商认真争论房地产市场的变化趋势，确定不同地段的进展前景，把握不
同工程的市场需求状况。〔二〕可行性争论是房地产工程开发的其次步，也是格外关键的一步开发商提出了设想，但这种设想到底有没有真正的市场前景，需要进展可行性争论。可行
开发商提出了设想，但这种设想到底有没有真正的市场前景，需要进展可行性争论。可行
政府是否批准此工程立项，银行是否同意赐予资金支持都需要参考可行性争论的结果。进
政府是否批准此工程立项，银行是否同意赐予资金支持都需要参考可行性争论的结果。进
行可行性争论，就可能有两种结果：一是可行性争论说明这个设想不行行，那么即使开发
行可行性争论，就可能有两种结果：一是可行性争论说明这个设想不行行，那么即使开发
商不同意，这个工程开发的全过程实际上就完毕了；二是可行性争论说明这个设想可行，
商不同意，这个工程开发的全过程实际上就完毕了；二是可行性争论说明这个设想可行，
目前，在我国无视可行性争论，或者将可行性争论当成一种形式的风气，在房地产工程开
目前，在我国无视可行性争论，或者将可行性争论当成一种形式的风气，在房地产工程开
发领域还相当深厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。
发领域还相当深厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。
在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对很多开发商来说，拿到土地才
在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对很多开发商来说，拿到土地才
是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁工程赚不到钱。因此，
是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁工程赚不到钱。因此，
我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地
我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地
市场的运行，目前只有少数几种状况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获
市场的运行，目前只有少数几种状况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获
得。但在实际上，从原土地使用者〔即原来占有国有土地的国有企事业单位〕获得土地却
开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房
开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房
在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进展征地及拆迁
安置的工作。开发商还需要到土地治理部门办理相关手续。土地治理部门依据房地产开发
安置的工作。开发商还需要到土地治理部门办理相关手续。土地治理部门依据房地产开发
定的范围内，进展征地及拆迁方案的实施工作。〔六〕筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作取得土商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进展场地范围的实地划定。开发商只能在划
筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作取得土
商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进展场地范围的实地划定。开发商只能在划
地使用权后，大局部房地产开发商自己投入的资金就根本上花费殆尽，如何取得进一步开
地使用权后，大局部房地产开发商自己投入的资金就根本上花费殆尽，如何取得进一步开
开发商需要制定资金使用打算，然后以此为根底确定所需要筹措的资金数量。再通过各种
开发商需要制定资金使用打算，然后以此为根底确定所需要筹措的资金数量。再通过各种
融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，根本
融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，根本
〔七〕建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择适宜的承包商和监理单位的有效方法
工程工程招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发
商首先可以选择适宜的工程承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工
期到达预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择适宜的监理
期到达预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择适宜的监理
单位，以便对工程进展建设工程监理。〔八〕施工是房地产开发的第八步，也是工程能否准时优质完成的关键一步为了确保依据建设工程规划许可证的规定进展组织施工，国家规定必需由城市规划行政管
为了确保依据建设工程规划许可证的规定进展组织施工，国家规定必需由城市规划行政管
理部门在施工现场进展放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程施工许可证后，
理部门在施工现场进展放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程施工许可证后，
才可以破土开工。在聘请监理单位之后，主要的工程工作就交由监理单位进展，开发商只
才可以破土开工。在聘请监理单位之后，主要的工程工作就交由监理单位进展，开发商只
掌握最终的治理权，即保持对监理单位的有效监视，必要时解聘监理单位。工程施工完成
掌握最终的治理权，即保持对监理单位的有效监视，必要时解聘监理单位。工程施工完成
后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放
后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放
〔九〕市场营销与筹划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步房地产工程的开发商，在开发工程马上完工之际，就可以考虑进展所开发的房地产工程的
房地产工程的开发商，在开发工程马上完工之际，就可以考虑进展所开发的房地产工程的
市场营销工作。假设开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进展施工的同
市场营销工作。假设开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进展施工的同
时，进展所开发的房地产工程的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查争论、确
时，进展所开发的房地产工程的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查争论、确
定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、预备销售宣传资料、培训销售人员、
定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、预备销售宣传资料、培训销售人员、
参与必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给工程起好听的名字，在商品房工程的销售
参与必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给工程起好听的名字，在商品房工程的销售
中，都可以起到极为重要的作用。固然，房地产开发工程的租售，必需经过房地产行政主
中，都可以起到极为重要的作用。固然，房地产开发工程的租售，必需经过房地产行政主
件3、托付作出规划设计方案4、办理人防审核5、1、工程勘察〔测量〕费办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方2、工程设计费3、建设案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委工程规划许可证执照费托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标 4、竣工档案保证金5、11、托付地质勘探12、托付初步设计13、申报、审临时用地费6、临时建设
二、市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实招标治理费8、勘察设计市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、监视治理费9、古建园林
一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许1、地价款〔土地出让金〕可证2、办理建设用地托付钉桩3、办理国有土地使 2、资金占用费3、滞纳用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报金4、土地使用费5、外告的预审6、托付地价评估7、办理核定地价手续 商投资企业土地使用费
8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让6、防洪工程建设维护管合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国理费7、土地闲置费8、有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还 土地权属调查、地籍测绘二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划费9、城镇土地使用税拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申10、地价评估费11、出
请的审核、报批16、取得划拨用地批准 让土地预订金12、征地三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请1 治理费13、土地补偿费8、到拟征地所在区〔县〕房地局立案19、签订征地14、青苗及树木补偿费协议20、签订补偿安置协议21、确定劳动力安置方15、地上物补偿费16、案22、区〔县〕房地局审核各项协议23、市政府下劳动力安置费17、超转文征地24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费25、人员安置费18、菜田办理批地文件、批地图26、办理冻结户口27、调查开发建设基金19、耕地
1、托付进展拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、嘉奖费4、临时安置补助领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆费〔周转费〕5、清理费迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事6、停产停业综合补助费项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议7、对从城区位置较好的
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